2023年4月中国房地产销售数据点评：四月房产销售呈现放缓趋势，国央企领先态势持续

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 2023年4月中国房地产销售数据点评 四月房产销售呈现放缓趋势，国央企领先态势持续 2023年05月02日  4月销售金额环比下降14.4%，同比增长31.6%，增幅较3月提升。据克而瑞报道，2023年4月Top100开发商销售操盘金额为5665.4亿元，同比2022年4月有31.6%的增长，相较于2021年4月下降45.3%；环比数据方面，2023年4月较3月环比下降14.4%，主要因为行业信心尚未完全修复，积压需求集中释放后阶段性疲软；我们预计后续市场需求端购买力或进一步释放，行业预期和市场信心或将在修复中提升。 图1：Top100开发商单月销售操盘金额（亿元） 资料来源：克而瑞，民生证券研究院  企业分化持续加剧，国央企表现相对亮眼。据克而瑞报道，2023年4月Top20全口径销售排名的开发商中，保利发展、招商蛇口及中海地产分别以417亿元、381亿元和341亿元排名前三；月度同比销售金额方面，共有14家开发商同比为正，其中9家为国央企，中国铁建、招商蛇口及华润置地分别以254%、171%和119%的同比增幅排名前三。融创中国同比降幅较大，降幅为41%。国央企及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的经营韧性。 图2：Top20开发商全口径销售金额及同比 资料来源：克而瑞，民生证券研究院  全面实现不动产统一登记对房地产行业短期影响有限。4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这是历时十年，中国房地产的又一项制度改革迎来突破。对于房地产行业而言，不动产统一登记不仅为房地产税改革扫清了一大障碍，而且为房地产市场提供了重要的数据支撑，有利于房地产长效机制的落地。不动产统一登记为房地产税等工作开展打下了基础，但不能简单理解为要征收房地产税，它是收房地产税的必要非充分条件，目前对房价的影响并不是那么明显。  投资建议：建议关注具备重点城市投资能力与拿地意愿积极的价值重估类型央国企如中国金茂；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。  风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 相关研究 1.2023年3月中国房地产土地市场数据点评：3月土地市场点状回暖，民企拿地积极性复苏-2023/04/04 2.2023年3月中国房地产销售数据点评：三月房产销售延续增长趋势，国央企领先态势持续-2023/04/03 3.全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察-2023/03/24 4.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 5.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 3573.9 4645.2 6608.6 5665.4 040008000120001月2月3月4月2020202120222023417 326 341 288 330 381 203 171 170 200 150 144 84 128 80 152 54 59 83 75 -10001002003000100200300400500保利发展万科地产中海地产碧桂园华润置地招商蛇口绿城中国龙湖集团建发房产滨江集团金地集团中国金茂华发股份越秀地产融创中国中国铁建绿地控股美的置业旭辉集团新城控股4月全口径销售（亿元）同比(%) 行业点评/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。 本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。 民生证券研究院： 上海：上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F； 200120 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层； 100005 深圳：广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元； 518026