莱坊推出2021年第一季度《深圳甲级写字楼市场报告》

TMT企业在写字楼租赁市场上表现活跃knightfrank.com.cn2021年 第一季度深圳甲级写字楼市场 季度报告 2深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第一季度第一季度，广电金融中心的上市，为深圳甲级写字楼市场带来22.9万平方米的新增供应，并将存量推至823万平方米。深圳市固定资产投资恢复势头良好，消费市场加速回暖。2021年1-2月 ，全 市固定资产投资同比增长46.2%，全 市社会消费品零售总额同比上升37.6%。2021年第一季度，深圳甲级写字楼市场的空置率为23%，与上一季度持平。本季度深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.0%至每月每平方米人民币以价换量依然是大多写字楼业主吸引租户入驻的重要策略203元，跌幅较上一季度有所收窄。深圳甲级写字楼租赁市场本季度表现活跃。尽管疫情对深圳甲级写字楼市场的负面影响已逐步消除，但受未来大量新增供应的影响，预计深圳甲级写字楼市场竞争将依然激烈。中短期内，大部分写字楼开发商将继续承受较大的出租压力，以价换量依然是大多业主方的重要招商策略。但在新增供应的压力下，也有部分优质写字楼项目受益于楼宇品质优质、商业配套完善、周边供应相对较少，取得不错的去化成绩。优质企业依然在窗口期中积极寻求升级或扩张办公空间的机会。而不少龙头企业在新兴商务区的入驻，也带动了其上下游附属企业在周边租赁办公空间。 3深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第一季度租金及价格第一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米人民币203元 ，环比下跌1.0%，跌幅环比收窄0.4个百分点。本季度，从商务区看，新兴商务区的平均租金总体保持稳定，核心商务区及次级商务区的平均租金有所下跌。核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌2.9%至每月每平方米人民币212元，次级商务区甲级写字楼平均租金环比下跌0.8%至每月每平方米人民币186元。一手散售市场上，本季度深圳销售型写字楼的平均售价为每平方米人民币50,407元，环比微幅上升0.05%。价格租金图二: 深圳甲级写字楼租金及价格元/平方米/月元/平方米 资料来源：莱坊研究部25,00030,00035,00040,00045,00050,00055,00060,000120140160180200220240260Q1Q42010Q1Q42011Q1Q42013Q1Q42019Q1Q42020Q12021Q1Q42018Q1Q42017Q1Q42016Q1Q42015Q1Q42014Q1Q42012图一：深圳甲级写字楼市场参考指标2021年第一季度新增供应租金空置率售价预测 (2021年第二季度)人民币203元 / 平方米 / 月23.0%229,000 平方米人民币50,407元 / 平方米资料来源：莱坊研究部环比变幅1.0%0.05% 4空置率（右轴）甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴）图三: 深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率资料来源：莱坊研究部千平方米 0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,600201020112012201320142015201620172018201920202021 Q1深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第一季度供应与需求2021年第一季度，广电金融中心的交付上市，带来22.9万平方米的新增供应。深圳甲级写字楼市场存量上升至823万平方米，环比扩容2.9%。本季度，TMT企业依然是租赁成交活动的主力，典型成交案例有：传易互联在百度大厦租用了3,100平方米的办公空间；爱克莱特在海王银河科技大厦扩租了1,500平方米的办公空间。资料来源：莱坊研究部表一: 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2021年第一季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）蔡屋围185↓ 4.2%17.6%↑ 3.0福田中心区238↓ 1.2%16.5%↑ 3.0后海211↓2.8%30.9%↑ 0.8前海156↓0.6%43.7%↓ 1.9华强北175↔25.5%↓ 5.2车公庙211↓ 2.3%14.7%↓ 2.2蛇口193↓ 3.5%35.7%↔南油165↔4.4%↔科技园179↔18.9%↓ 3.0表二: 深圳甲级写字楼主要租赁成交，2021年第一季度区域项目租户面积（平方米） 交易类型科技园百度大厦传易互联3,100新租科技园海王银河科技大厦爱克莱特1,500扩租资料来源：莱坊研究部注：所有成交均有待落实 5深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第一季度投资市场2021年3月，深圳高速公路股份及深圳国际联合发布公告，深高速同意以人民币15.59亿元向罗兰斯宝公司购买办公物业。该物业为汉京金融中心35-48层的一手办公物业，交易面积约为2.3万平方米。深高速表示，购买新办公物业可满足深高速及其多家附属公司的办公需求。快速扩张且资金充裕的企业买家，逐渐成为深圳写字楼投资市场的重要需求端，以满足企业自身发展的需求。在深圳产业集聚效应、人才聚拢效应不断加强的发展背景下，预计未来将会有更多自用买家关注市场上大宗写字楼物业，进而提升公司形象及促进企业发展效益。在宏观政策导向、资本要素流入、等因素的驱动下，预计将能有效促进深圳市专业服务类、TMT等符合深圳战略定位行业的发展，从而进一步促进深圳市写字楼租赁市场，尤其是前海子市场的需求。市场展望2021年开局，深圳市的总部经济效应继续增强。2月22日，物美南方科技有限责任公司以人民币12.57亿元竞得福田区一块商业用地，土地面积为4,499.95平方米。地块出让后，物美将与深圳市福田区工业和信息化局签订总部项目产业发展监管协议书，承诺上述宗地只能用于福田区数字化流通供应链总部的项目建设。为了进一步将深圳打造为具有竞争力的国际大都市，3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》也多处提及深圳。纲要提出，“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区”，完善广深港、广珠澳科技创新走廊和深港河套、粤澳横琴科技创新极点“两廊两点”架构体系，推进综合性国家科学中心建设；推进深圳前海、珠海横琴、广州南沙、深港河套等粤港澳重大合作平台建设。而前海作为“深圳战略”的重要区域，在2020年也交出了一份亮眼的成绩单。2020年，前海深港合作区实际利用外资43.05亿美元，增长11.7%，占全市49.6%、全国的3%；累计注册港资企业1.13万家，实际利用港资占前海实际利用外资比例达88.3%。在宏观政策导向、资本要素流入、等因素的驱动下，预计将能有效促进深圳市专业服务类、TMT等符合深圳战略定位行业的发展，从而进一步促进深圳市写字楼租赁市场，尤其是前海子市场的需求。 深圳写字楼市场报告 2021年 第一季度6前海租金: 156空置率: 43.7%车公庙租金: 211空置率: 14.7%华强北租金: 175空置率: 25.5%蔡屋围租金: 185 空置率: 17.6%福田中心区租金: 238空置率: 16.5%南油租金: 165空置率: 4.4%蛇口租金: 193空置率: 35.7%后海租金: 211空置率: 30.9%科技园租金: 179空置率: 18.9%深圳甲级写字楼市场数据图（2021年第一季度）图四：各主要区域甲级写字楼租金和空置率资料来源: 莱坊研究部 注:租金为平均有效租金, 人民币/平方米/月；空置率为平均空置率 可从以下网址查看莱坊其他报告：knightfrank.com.cn莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。近期研究报告王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 137 6439 9991laurence.zhu@cn.knightfrank.com杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com研究及咨询部深圳写字楼服务部如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：区郁葭广州研究及咨询部分析员+86 20 3877 1477omega.ou@cn.knightfrank.com吴靖董事，深圳办公楼服务部主管+86 755 3394 7002carol.wu@cn.knightfrank.com简家宏深圳董事总经理及华南区办公楼服务部主管+86 755 3394 7001ken.kan@cn.knightfrank.com广州写字楼市场报告2021年第一季度深圳写字楼市场报告2020年第四季度中国商业房地产投资市场主题研究报告上海写字楼市场报告2020年第四季度上海物流地产市场季度报告2020年第四季度北京写字楼市场报告2021年第一季度