莱坊推出2021年第二季度《深圳甲级写字楼市场报告》

优质租户有望获得更强的租约谈判地位knightfrank.com.cn2021年 第二季度深圳甲级写字楼市场 季度报告 2深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第二季度第二季度，创益科技大厦的上市，为深圳甲级写字楼市场带来12.8万平方米的新增供应，并将存量推至835万平方米。深圳市经济延续稳定恢复的态势。 2021年上半年，深圳市全市地区生产总值同比增长9.7%；两年平均增长4.8%；全市社会消费品零售总额同比增长23.2%，两年平均增长2.4%。2021年第二季度，深圳甲级写字楼市场的空置率为18.2%，平均租金为每月每平方米人民币199元。宏观经济的向好发展以及租金的下行跨国企业抢滩布局前海子市场趋势，带动了深圳写字楼租赁市场的活跃表现。部分地标写字楼项目受益于区位、楼宇品质等优势，去化速度进一步加快。不少准备入市的新项目，也取得了较为良好的预租成果。政策的补助以及基础设施的完善，使得前海子市场正吸引多家知名企业的关注，并成为不少跨国企业抢滩布局的区域。此外，前海的补贴政策也吸引了不少位于蔡屋围的企业将办公室迁至前海子市场，从而刺激部分蔡屋围的写字楼业主下调项目租金以更快吸纳租户，稳定项目的租金收入。 受市场积极信号释放的影响，部分前海写字楼物业去化表现优异，继而抬升了业主对物业的租金期望值。尽管如此，下半年深圳甲级写字楼市场大量新增供应的交付，预计会削弱租金上弹的动能，租户将持续保持议价能力。 3深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第二季度租金及价格本季度核心商务区及次级商务区的平均租金继续下行。其中，蔡屋围子市场受租户外迁的影响，平均租金下跌趋势最为明显，环比下跌8.6%至每月每平方米人民币169元。次级商务区甲级写字楼平均租金环比下跌1.3%至每月每平方米人民币184元。而新兴商务区平均租金与上一季度持平，为每月每平方米人民币170元。租金图二: 深圳甲级写字楼租金元/平方米/月资料来源：莱坊研究部140160180200220240260201020112012201320142015201620172018201920202021Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q2资料来源: 莱坊研究部图一 ：深圳甲级写字楼市场参考指标2021年第二季度空置率18.2%2021年第二季度租金199元/平方米/月128,000平方米2021年第二季度新增供应下季预测： 下季预测： 下季预测： 4深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第二季度表一： 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2021年第二季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）蔡屋围169↓8.6%23.1%↑5.5福田中心区232 ↓2.7%15.0%↓ 1.5后海215—11.2%—前海156↔28.1%↓ 15.6华强北175↔22.1%↓ 3.4车公庙210↓0.5%13.1%↓ 1.6蛇口193↑0.2%35.7%↔南油165↔4.4%↔科技园1 74↓2.7%22.4%↑3.5资料来源：莱坊研究部注： 本季度后海子市场的甲级写字楼数据库有所调整，因此租金及空置率的环比变幅没有呈现供应与需求2021年第二季度，创益科技大厦的交付上市推动深圳甲级写字楼市场存量上升至835万平方米，环比扩容1.6%。南山区对TMT企业的吸引力继续走强，典型成交案例有：腾讯在同方信息港租用了30,000平方米的办公空间；量云科技在卓越前海壹号租用了1,300平方米的办公空间。2022年2021年2024年2023年05001,0001,5002,0002,5003,0003,500蔡屋围福田中心区华强北车公庙后海南油科技园蛇口宝安前海龙华龙岗资料来源: 莱坊研究部空置率（右轴）甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴）图三: 深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率资料来源：莱坊研究部千平方米0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,6002010201120122013201420152016201720182019202021Q1-Q2图四 ：深圳甲级写字楼市场新增供应交付预测千平方米 5资料来源：莱坊研究部深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第二季度表二: 深圳甲级写字楼主要租赁成交，2021年第二季度 区域项目租户面积（平方米）交易类型科技园同方信息港腾讯30,000新租福田中心区皇岗商务中心妍丽2,500新租福田中心区汉国中心荣耀1,700新租前海卓越前海壹号量云科技1,300新租投资市场核心区位中的大量新增供应，为自用买家提供丰富的物业购置机会。2021年6月，冠捷视听科技（深圳）有限公司拟使用自有资金购买深圳湾创新科技中心2栋A座的41-43层房产，用于研发及办公。交易建筑面积为7,711.2平方米，交易价格不超过人民币4.38亿元。相较于自用买家，投资买家在深圳写字楼投资市场上的活跃程度不如前者，因过量的新增供应所造成的租金下滑趋势，为项目收益率的保障构成一定风险 。表三: 深圳甲级写字楼未来新增供应，2021年第三季度区域项目面积（平方米）科技园金地威新中心200,000科技园光启未来中心75,000资料来源：莱坊研究部 注：所有成交均有待落实市场展望欧菲光总部研发中心、普联技术有限公司全球研发中心、光峰科技总部大厦、字节跳动后海中心等企业自用写字楼项目均列为重大项目计划中。作为多数知名企业在华南区域新设点的首选之地，随着各类政策的不断深化与推动，深圳市对企业的吸引力将不断增强，预计会有效刺激深圳甲级写字楼市场需求端的蓬勃发展。2021年6月，《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》正式发布。十四五规划中重点提及深圳将深化完善全过程创新生态链，建设具有全球影响力的科技和产业创新高地；提升“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”全过程创新生态链能级，打造最好最优创新环境。随着深圳市 “创新高地”的定位不断深化及落地，预计深圳市将不断迎来丰富的人才储备以及技术资源。对此，深圳市对各类资源的接纳亦提前做好了布局。2021年5月，深圳市发改委正式对外发布《深圳市2021年重大项目计划》，共有536个项目上榜，总投资额达人民币28,264.9亿元。项目范畴涉及交通、能源、产业、教育、医疗、城市更新、文化设施、总部基地等方面。其中，招商银行全球总部大厦、万科总部大厦、小米国际总部、维沃大厦、大疆创新总部基地、 6深圳甲级写字楼市场报告 2021年 第二季度深圳甲级写字楼市场数据图（2021年第二季度）图五：各主要区域甲级写字楼租金和空置率资料来源: 莱坊研究部 注:租金为平均有效租金, 人民币/平方米/月；空置率为平均空置率；本季度后海子市场的甲级写字楼数据库有所调整，因此租金及空置率的环比变幅没有呈现前海租金: 156空置率: 28.1%车公庙租金: 210空置率: 13.1%华强北租金: 175空置率: 22.1%蔡屋围租金: 169 空置率: 23.1%福田中心区租金: 232空置率: 15.0%南油租金: 165空置率: 4.4%蛇口租金: 193空置率: 35.7%后海租金: 215空置率: 11.2%科技园租金: 174空置率: 22.4% 可从以下网址查看莱坊其他报告：knightfrank.com.cn莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。近期研究报告朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事， 大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com研究及咨询部深圳写字楼服务部如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：区郁葭广州研究及咨询部分析员+86 20 3877 1477omega.ou@cn.knightfrank.com北京写字楼市场报告2021年第二季度深圳写字楼市场报告2021年第一季度上海写字楼市场报告2021年第二季度聚焦金融业写字楼租户市场专题报告上海物流地产市场季度报告2021年第一季度吴靖董事，深圳办公楼服务部主管+86 755 3394 7002carol.wu@cn.knightfrank.com简家宏深圳董事总经理及华南区办公楼服务部主管+86 755 3394 7001ken.kan@cn.knightfrank.com广州写字楼市场报告2021年第二季度