一、园区业务发展趋势

• AI应用改变企业办公业务交互模式：预计2026年40%企业应用将嵌入Agent，端侧Agent数量将从人均1个迈向人均5-10个，总带宽需求呈指数级攀升，推动园区网络接入带宽向Wi-Fi 7以及2.5G/10G演进。
• AI应用推动企业业务平台间、数据流互联互通：传统垂直应用体系将向工作流和数据湖演进，园区网络需构建融合架构，承载数据传输并具备融合感知能力，降低TCO并提升运营效率。
• AI应用加剧企业业务安全威胁：AI Agent的自主性带来新的安全风险，园区安全从传统边界防御向智能体安全治理演进，需构筑“内生安全”新架构，实现威胁的自动识别、秒级溯源与自主闭环。
• AI应用催生海量终端、智能体接入，终端管理和运维模式发生剧变：智能体7×24小时不间断执行任务，要求网络运维实现7×24小时实时响应，快速自主感知、关联拓扑、自动识别异常并生成修复建议，网络运维从“人操作”迈向“人监督”。

二、园区网络关键挑战

• 千兆接入带宽受限：AI Agent规模化落地导致上行流量占比增大，传统无线网络难以应对高密部署下的无线带宽和上行竞争冲突，需加速向万兆接入阶段演进。
• 传统烟囱式建网无法适应AI时代的园区业务模型：数据孤岛严重，智能业务终端和物联终端协议碎片化，需融合建网，实现“一张网”全承载，架构兼容多种频段和协议。
• 传统的网络安全技术在AI时代不再可靠：传统指纹库无法应对终端形态及版本快速更新迭代，传统加密算法安全根基被动摇，网络难以捕捉入侵异常并及时告警，AI Agent自主行为加剧风险管控难度。
• 网络运维管理复杂度激增：智能终端、哑终端、具身终端大规模接入，传统人工运维模式无法满足业务对网络的敏捷性和实时可靠性要求。

三、万兆AI园区网络关键特征和技术

• 万兆接入：通过有线万兆演进（mGE、光纤、无源以太网络）、无线接入跃升（Wi-Fi 7、数字预失真、多AP协同调度、精细化资源调度、无损漫游）、确定性低时延（TSN）等技术，提供万兆接入能力，满足高带宽、低时延需求。
• 无线融合：将AP升级为“通感一体”锚点，原生融合物联、感知与定位能力，实现数据融合，打破数据割裂困局。
  • 物联融合：统一接入Wi-Fi、蓝牙、射频识别（RFID）等主流协议，简化架构，降低成本。
  • 感知融合：利用Wi-Fi信号结合毫米波雷达实现空间感知，无需额外硬件，降低部署与运维成本。
  • 定位融合：基于Wi-Fi网络提供区域统计到厘米级追踪的定位能力，赋能多样化业务场景。
• 全域安全：基于资产、连接、空间与隐私四个维度构筑纵深防护体系，应对安全威胁的泛化。
  • 资产安全：通过资产识别、准入认证、防私接与防仿冒、AI异常流量分析等手段，实现终端安全合规准入。
  • 连接安全：通过物理层空口加扰、媒体访问控制安全（MACsec）逐跳加密、抗量子密码（PQC）等技术，保障链路安全。
  • 入侵监测：利用AP内生的CSI信息，基于AI算法实现敏感物理空间的全天候监测。
  • 偷拍防护：利用AP感知电子设备的电磁特征信号，基于AI算法实现对Wi-Fi、蜂窝网络及本地存储类针孔摄像头的有效检测。
• 网络自智：通过网络数字孪生与网络智能体实现网络的自主运行。
  • 网络数字孪生：基于SDN技术提供园区数据采集和标准化加工，实现物理网络的精准数字映射，实现“规划即所见、建设即所得、运维即所优”。
  • 网络智能体：由面向网络自主运行的优化Agent和面向运维人员交互的网络运维Copilot构成，实现网络的自主运行和智能化运维。

四、万兆AI园区网络典型应用

• 智慧校园：通过高速教学（支持VR虚拟仿真教学、4K/8K高清互动课堂等）和智能运维（AI大模型驱动的智能运维平台，实现自然语言交互排障、分钟级定位卡顿、掉线等网络质差问题），提升教学效果和运维效率。
• 电子政务：通过电子政务资产安全和电子政务连接安全（Wi-Fi AI空口加扰技术、有线链路MACsec加密），保障政务数据安全，满足等保2.0三级要求及商用密码应用安全性评估标准。
• 安全金融：通过金融万兆接入（Wi-Fi 7 + mGE）和金融终端管理（AI聚类资产识别方案），满足金融行业高并发、低时延的数据处理需求和终端安全合规准入。
• 智慧医院：通过高速品质医疗网络（Wi-Fi 7无感漫游、万兆到病房一体化）和物联感知融合部署（多协议融合的物联AP、毫米波雷达设备），提升诊疗效率和患者安全。
• 智能制造：通过高可靠生产（万兆大带宽、TSN确定性网络、高可靠工业环网）和柔性制造（Wi-Fi 7零漫游AI网络），保障稳定生产和柔性制造。
• 智慧酒店：通过智慧客房（融合感知能力、融合物联能力）和安心酒店（AP内置AI探测引擎），实现酒店智慧化升级和主动防御。
• 智慧零售：通过智慧门店（AP具备物联网融合能力）和门店极简运维（设备即插即用、AI智能运维），实现门店快速开局、远程统一管理和智能运维。

五、展望

• Agentic AI将重构AI的业务流和园区网络的运维模式：Agent将取代传统网络专家进行7×24小时不间断值守，人工将转向业务流的监控、关键策略的审批及端到端业务流的优化。
• 园区网络需在大带宽、低时延及高并发调度方面持续发力：应对智能眼镜、具身机器人等新型设备的大规模接入带来的巨大带宽压力和多Agent协同控制业务形态的出现。
• 未来网络将实现从“单一通信”向“通感算一体”分布式传感底座的跨越：在应用层面实现泛办公场景的人员跌倒即时预警与区域热力分析、智慧安防的无摄像头隐私防护、工业领域的万物永续互联与免电池极简运维。
• 企业Agent的广泛应用引入了新型攻击面：需构建高安全、强隐私的Agentic自主治理架构，应对数实融合带来的全新安全挑战。
• 园区网络与AI已形成深度共生、双向驱动的演进关系：网络通过通感算一体化升级，为AI模型的持续迭代提供保障；AI原生技术全面融入网络的运维与安全架构，驱动网络实现高程度的自主治理，成为企业数智化转型的核心驱动力。

2026年6月，通信行业指数强于沪深300指数，上涨12.05%。行业核心观点包括：

• 全球云基础设施数据跟踪：AI应用推动云计算巨头加大投资，北美四大云厂商2025年资本开支同比增长67.3%，预计2026年将大幅增长。谷歌上调2026年资本开支指引至1950亿至2050亿美元，预计同比增长118.7%。国内云厂商也将持续加大AI基础设施建设的资本开支。
• 通信设备行业跟踪：
  • 光模块：中国光模块出口额高速增长，6月出口额同比+484.15%。行业向东南亚转移趋势显著，中际旭创、新易盛等在泰国建设工厂。全球AI专用光模块市场进入高速成长阶段，预计2026年市场规模将达到260亿美元。硅光技术成为下一代光互连的主导平台，预计2026年市场份额将逐步提升。
  • 服务器：信骅科技作为全球服务器BMC芯片龙头厂商，2026年6月营收同比+67.5%。
  • 交换机：数据中心交换机市场预计将保持高速增长，2026年销售额同比增长86%。
• 光纤光缆行业跟踪：AI数据中心和无人机等应用持续分流产能，G.657.A2等高附加值产品对产线的挤占效应依旧明显。2026年6月，中国光纤光缆出口额为5.41亿美元，同比+484.15%。国内G.652.D光纤价格均价为105元/芯公里，同比+425%。
• 国内电信行业跟踪：
  • 电信业务使用情况：移动互联网流量较快增长，5月DOU值创新高。
  • 运营商向Token经营转型：中国移动、中国电信、中国联通均推出Token套餐，标志着“Token经营”从地方试点走向体系化布局。
  • 通信能力情况：千兆光纤宽带网络建设以及5G网络建设稳步推进。
  • 运营商资本开支跟踪：预计2026年三大运营商资本开支合计2596亿元，同比-9.1%。
  • 运营商股息率跟踪：三大运营商重视股东回报，近年来股息率维持较高水平。
• 行业动态：光通信领域，中际旭创回应行业1.6T光模块价格降幅较大的市场传闻，表示行业不存在恶性竞争。人工智能领域，月之暗面开源Kimi K3模型，参数规模达2.8万亿。电信运营领域，中国移动智算规模超107EFLOPS，将规模建设AIDC，布局吉瓦级园区。卫星互联网领域，亚马逊申请发射5105颗D2D卫星，2028年启动全球部署。
• 投资建议：下调行业“同步大市”投资评级，建议关注光模块/光芯片/光器件、光纤光缆、电信运营商板块。
• 风险提示：资本开支不及预期；AI发展不及预期；行业竞争加剧；原油价格波动风险；供应链稳定性风险。

• 核心观点： 动量溢价主要集中在月末前的六个交易日（PreTOM窗口），由输家股票驱动。PreTOM效应源于投资者在月末前的现金需求，导致对具有可处置性（不派息、内含亏损、机构优先抛售）的输家股票进行抛售。
• 关键数据：
  • 投资于WML策略的1美元，若仅在PreTOM窗口持有，将增长至18.78美元；若在其余15个交易日持有，则增长至2.37美元。
  • PreTOM期间，底部十分位组合每日跑输大盘7.9个基点。
  • PreTOM效应随时间推移持续存在并增强。
  • 约70%的PreTOM跑输幅度会在一周内反转。
  • 2024年美国T+2转T+1的结算改革使输家股票的抛售压力向月末方向提前了一个交易日。
• 研究结论：
  • PreTOM效应是投资者月末现金管理行为的体现，与投资者信念或风险无关。
  • 距离52周高点的距离比传统的12-2动量排序更能捕捉可处置性差异，导致更高的PreTOM溢价。
  • 共同基金业绩持续性中动量部分的实现时点与PreTOM效应一致。
  • 动量崩溃发生在月初，而非PreTOM期间，排除了“规避崩溃风险”作为六日溢价来源的解释。

写在开头

本报告分析了香港办公楼、住宅和零售市场的表现。

办公市场

• 香港注册的非香港公司总数达到历史新高16,014家（+3.3% YoY）。
• 2026年第二季度办公楼市场亮点：
  • 总甲级办公楼空置率为13.9%。
  • 共享办公领域在2026年上半年新增租赁面积超过20万平方英尺，支持香港岛的租赁势头。
  • 保险人寿公司于葵涌续租超过30万平方英尺。
  • 李维斯承诺迁至尖沙咀，租赁超过18,000平方英尺的办公空间。
• 香港岛办公楼市场在2026年上半年持续复苏，平均租金同比增长5.5%（自2021年下半年以来首次上涨），净吸纳量达到86.1万平方英尺，租赁活动强劲。
  • 交易以10,000至20,000平方英尺为主，其中三个交易超过20,000平方英尺，共租赁超过20万平方英尺。
  • 需求在甲级和乙级建筑中均衡分布，中央和铜锣湾分别占共享办公扩张的46%和40%。
  • 共享办公领域是主要需求驱动力，完成12项主要租赁交易，包括7笔涉及初创企业和中国公司。
• 九龙东办公楼市场：
  • 土地lord继续提供灵活的续租条款以留住租户，第二季度续租率略有上升。
  • 大型企业和中小企业的搬迁活动有所缓和，主要受租户寻求更好的空间利用率、整合运营和管理租金成本的影响。
  • The Gateway仅剩少量整层空置，海景办公室接近满租，反映了对优质地段优质空间的需求。
  • 九龙整体办公楼租金已基本稳定，预计空置率和吸纳量将进一步改善，巩固市场底部阶段并支持逐步复苏。
  • 西九龙和九龙中环是最活跃的租赁细分市场，对甲级办公楼的需求强劲。

住宅市场

• 2026年上半年住宅市场表现强劲，交易量同比增长19%（第二季度22,156笔交易），一手房市场增长26%（第二季度6,997笔交易）。
• 大众住宅价格同比增长12.5%（截至2026年5月），预计下半年价格增长将放缓。
• 第二季度推出13个新项目，共提供5,186套单位，其中 Kai Tak 贡献超过1,700套，One Victoria Cove 重置项目超过900套。
  • 高端海景新盘和老旧城区的更经济型项目销售强劲，One Victoria Cove 第一期全部360套单位全部售罄。
• 豪华住宅市场增长，第二季度交易量同比增长25%，中央居所公园的1,608平方英尺四卧室公寓以超过1.03亿港元成交。
• 租赁市场温和但稳定，大众住宅租金同比增长5.1%（截至2026年5月），受内地年轻专业人士需求支持。
• 土地供应方面，2026年第二季度政府土地拍卖计划仅拍卖一处土地，预计第三季度将提供超过10,000套单位，政府土地处置策略从小型转向大型，加速新兴地区的城市化进程。
• 开发商可能对剩余库存采取更保守的销售策略，预计下一季度将推出至少14个项目，提供2,343套单位，价格增长将更具选择性。

零售市场

• 2026年5月零售销售额同比增长7.9%，截至2026年5月累计销售额同比增长10.6%。
  • 豪华品类（珠宝、手表、贵重礼品）表现强劲，同比增长25.8%（4月为20.5%），受人民币升值和内地游客反弹支持。
  • 本地消费品类增长温和，百货公司增长9.2%，耐用消费品增长8.9%。
• 2026年上半年内地游客数量同比增长13%（26.71万人次），过夜游客人均消费同比增长3.8%。
• 香港居民跨境消费持续，2026年1月至6月估计有6180万次出境旅行，对依赖本地需求的零售商构成挑战。
• 主要租赁交易显示主要街道店铺市场情绪改善，Hurlingham Polo于中环112-114德辅道中租赁1,200平方英尺店铺，租金上涨36%，单位租金约125港元/平方英尺。
  • SaSa于旺角南正街中心租赁2,430平方英尺店铺，租金上涨近30%，单位租金约185港元/平方英尺。
• 线上零售销售强劲，5月和截至5月同比增长32.3%，占零售总额的9.2%。
  • 京东在香港开设首个京东MALL，标志着其首次在中国大陆以外扩张。
• 大型购物中心表现稳定，社区购物中心自2025年以来恢复正增长，但租金倒挂问题持续。
• 预计主要街道店铺租金今年将上涨5%-10%，内地和国际品牌继续青睐主要街道和高端购物中心，但周期性和结构性下行风险仍然存在。