疫情影响下，房地产行业的风险不断暴露。多地楼盘集体停贷、烂尾楼接连暴雷...叠加的风险不仅影响到房地产企业、金融机构，还蔓延到购房者。

一旦房地产行业不能平稳发展，将进一步拖累经济增长，成为我国下半年经济恢复的重要障碍。

但近期国家也出台了很多政策缓解这一现状：

• 上周五，国常会提出要支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款，采取更加灵活的安排；

• 中国房地产业协会，于7月26-27日在杭州举办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”；

• 根据之前恒大的表态，7月底可能会宣布初步重组计划；

......

除此之外，最大的预期还是眼前的纾困政策，比如鼓励AMC（资产管理公司）以及国资房企参与相关项目的收并购或重组等等。

此次地产风波的爆发原因是什么？中短期有何影响？下半年房地产市场的未来走势如何？

此次地产风波的爆发原因

华泰认为，此次业主风波与房地产传统意义上的“居民信用”风波有本质不同， 本质上是B端信用风险的集中暴露。

其原因主要由于房企出险导致项目停工，业主对于实现交付的信心缺失所采取的行动，而并非由于还款能力出现问题。

结论背后所反映的是，2020年以来，民营房企的信用危机——由于市场景气度回落、再融资渠道受限、预售资金监管升级、到期债务增加等层层影响，一些高杠杆民企开始出现偿债问题，导致这些公司的项目出现停工、延期交付等。

与此同时，一些曾经被掩盖的“恶习”开始显现。例如，在房地产火爆的时候，企业可能存在预售资金监管违规挪用等，当时买的人多，房企在银行的信用度高，资金回笼快，这些违规操作就不那么明显，但在如今景气下行环境下，问题也就暴露无遗。

除此之外，二季度我国房地产跌势加剧，一定程度上是因为防疫封控，导致家庭收入受到冲击，大家购房意愿减弱。

目前存在的风险是，房地产市场低迷状态持续的时间越长，就越会形成自我强化，即便是封控减少，这种状态可能也会持续下去。

最近，数十个城市出现的房贷断供风波是一个最新的警示信号，除了引发对于银行体系的担忧之外，也向潜在购房者发出了清晰的信号，房子可能无法按时交付。

中短期有何影响？

短期影响行业的复苏节奏，对消费者来说，大家会更偏爱不易暴雷、有国家兜底的央企或能立马入住的二手房。

华泰跟踪的60城7月数据，在6月份销售回暖之后，又开始重新回落。7月1-23日，60城新房销售面积同比-39%（6月-17%），成交量绝对值已经回到5月水平。

另外，据克而瑞数据，出现违规等风险项目较多的城市，7月（截至17日）平均销售率仅23%，较其他城市低15%。

华泰统计的数据也验证了这一点，目前违约的全国性房企，布局最多的城市依次是重庆、武汉、成都、西安等，这些城市的部分区域可能会因为项目影响导致销售难度增加。

除此之外，消费者的需求也将进一步向央国企和二手房倾斜。

期房预售是我国商品房销售的主要方式，占比近九成。引入预售制的初衷，是缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。

若预售制按理想状况运行，购房者、房企、银行、地方政府将实现共赢。购房者能以更低的价格选择更多的新房，房企提前回笼资金并能使用大量无息资金，银行获得高质量的按揭贷款业务，地方政府取得土地出让和房地产相关税费收入。

但在此次地产风波影响下，期房存在很多不确定性因素，一旦地产销售下滑、融资条件收紧，极易引发房企资金链断裂，项目停工烂尾。

而其中的民营房企的期房，风险也就更大，更容易让消费者偏向有国家托底的央企现房。

中期来看，华泰预计，此次风波将使得“国进民退”的格局推向极致。

据统计，房企的融资端、销售端和拿地端分别下降：

• 首先是增量投资进一步下行。预计全年新开工面积、施工面积同比增速分别为-27.3%、-3.4%，全年开发投资同比增速为-8.9%；

• 核心城市房价矛盾预计会加剧。增量投资的减少将会持续影响供给弹性，未来如果市场景气度逐步复苏，部分城市房价或将面临上行压力。

在当前情形下，解决停工、改善竣工优先级最高，对新开工或有帮助。

下半年房地产走势

高盛集团经济学家在最近的一篇报告中表示，政府快速重建信心，并打破潜在的负反馈环至关重要。

也正如开头所说，在地产风波后，监管部门和地方政府已开始积极响应，倾向于市场化解决问题。让政策从根源上拯救大家对房地产市场的信心。

• 对于居民来说，可以期待更大力度的因城施策、购房杠杆优化等；

• 对于企业来说，需要多角度托底阻断风险蔓延。例如，金融纾困支持、AMC纾困、国资入股增信、稳定基金等。

华泰更加看好公积金的潜在盘活。我国公共储蓄规模庞大，截至2021年末我国住房公积金缴存余额8.2万亿，当前使用效率较低，未来有望为房地产行业中长期纾困以及助力平稳发展带来想象空间。

对于一些重点城市的展望来看。信达证券给出如下结论：

• 一线城市中广州、深圳有望率先迎来回暖，北京、上海回暖时间略晚；

• 二线城市中成都、西安、三亚、天津、贵阳、厦门、大连这7个城市仍存在回调空间，但销售面积处于历史低位，可能会更早出现边际改善；

• 南昌、沈阳、长春、哈尔滨、昆明、重庆、兰州、银川、长沙、苏州、宁波、南宁、合肥13城已经处于周期尾部阶段，销售可能更早恢复；

• 三线城市中南充、北海、无锡、安庆、烟台5城销售面积处于低位，有望在未来出现边际改善。

#此次地产风波，影响你了吗？

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