REITs周度观察：二级市场价格震荡上行，市场交投热情环比增加

2025年7月5日 总量研究 二级市场价格震荡上行，市场交投热情环比增加 ——REITs周度观察（20250630-20250704） 要点 1、二级市场 2025年6月30日-2025年7月4日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体震荡上行：加权REITs指数收于144.17，本周回报率为0.65%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>可转债>美股>A股>原油>REITs>纯债。 从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格走势均呈现震荡上行的趋势，其中，特许经营权类REITs的涨幅更大。 从底层资产类型来看，本周生态环保类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为生态环保类、交通基础设施类和消费类。 从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有55只REITs上涨，有13只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是中金中国绿发商业REIT、易方达华威市场REIT和华夏南京交通高速公路REIT。 成交规模及换手率：本周公募REITs成交规模为33.3亿元，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的68只REITs周内总成交额为33.3亿元，周内区间日均换手率均值为0.98%。 从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，周内成交量前三的是中金中国绿发商业REIT/华夏合肥高新REIT/中金亦庄产业园REIT；成交额方面，周内成交额前三的是中金中国绿发商业REIT/中金亦庄产业园REIT/华夏中国交建REIT。 主力净流入：本周主力净流入总额为13828万元，市场交投热情有所增加。从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是消费基础设施类/生态环保类/园区基础设施类，净流入额分别为7190/4584/2999万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是中金中国绿发商业REIT/中航首钢绿能REIT/中金亦庄产业园REIT。 大宗交易：本周大宗交易总额达36963万元，较上周有所回落。本周周内有5个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为36963万元，星期三（2025年7月2日）大宗交易成交额是周内单日最高，为9861万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是华夏金隅智造工场REIT/华夏北京保障房REIT/华夏华润商业REIT。 2、一级市场 本周无REITs产品上市。 本周，两只首发REITs的项目状态有所更新。3、风险提示 1）警惕REITs二级市场价格波动风险； 2）警惕政策不及预期风险； 3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001 010-56513054 qinfanghao@ebscn.com 目录 1、二级市场4 1.1价格走势4 1.1.1大类资产层面4 1.1.2底层资产层面5 1.1.3单只REIT层面6 1.2成交规模及换手率7 1.2.1底层资产层面7 1.2.2单只REIT层面7 1.3主力净流入及大宗交易情况8 1.3.1主力净流入情况8 1.3.2大宗交易情况8 2、一级市场9 2.1已上市项目9 2.2待上市项目10 3、风险提示11 中庚基金 图表目录 图表1：中证REITs（收盘）和全收益指数4 图表2：本周各类资产回报率4 图表3：产权类REITs和特许经营权类REITs加权指数表现5 图表4：不同底层资产REITs加权指数表现5 图表5：每只REIT本周二级市场价格走势情况6 图表6：本周不同底层资产REITs成交规模及区间日换手率情况7 图表7：本周单只REIT成交规模及区间换手率情况7 图表8：本周主力资金净流入额及连续流入天数8 图表9：本周REITs市场大宗交易情况9 图表10：本周单只REIT大宗交易额及平均折溢价率9 图表11：已上市REITs概况9 图表12：待上市REITs概况11 1、二级市场 1.1价格走势 1.1.1大类资产层面 2025年6月30日-2025年7月4日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体震荡上行：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于886.6和1116.42，本周回报率分别为0.65%和0.66%；加权REITs 指数收于144.17，本周回报率为0.65%。 与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现一般：我国公募REITs回报率为0.65%、美股回报率为1.62%、A股回报率为1.13%、可转债回报率为1.83%、纯债回报率为0.12%、黄金回报率为1.94%、原油回报率为0.89% （在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：黄金>可转债>美股>A股>原油>REITs>纯债。（本周 回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。 图表1：中证REITs（收盘）和全收益指数 中证REITs(收盘) 中证REITs全收益 1,150 1,100 1,050 1,000 950 900 850 800 750 2025-01-02 2025-01-07 2025-01-12 2025-01-17 2025-01-22 2025-01-27 2025-02-01 2025-02-06 2025-02-11 2025-02-16 2025-02-21 2025-02-26 2025-03-03 2025-03-08 2025-03-13 2025-03-18 2025-03-23 2025-03-28 2025-04-02 2025-04-07 2025-04-12 2025-04-17 2025-04-22 2025-04-27 2025-05-02 2025-05-07 2025-05-12 2025-05-17 2025-05-22 2025-05-27 2025-06-01 2025-06-06 2025-06-11 2025-06-16 2025-06-21 2025-06-26 2025-07-01 700 资料来源：Wind，光大证券研究所时间区间：2025年1月2日-7月4日 图表2：本周各类资产回报率 2.5% 1.94% 1.83% 1.62% 1.13% 0.89% 0.65% 0.12% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 黄金 可转债美股 A股原油 REITs纯债 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间截点：2025年7月4日注：本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1 1.1.2底层资产层面 从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格走势均呈现震荡上行的趋势，其中，特许经营权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于157.72，回报率为0.37%；特许经营权类REITs加权指数收于 123.48，回报率为1.01%。 图表3：产权类REITs和特许经营权类REITs加权指数表现 产权类REITs加权指数 特许经营权类REITs加权指数 160 150 140 130 120 110 100 2025-01-09 2025-01-14 2025-01-19 2025-01-24 2025-01-29 2025-02-03 2025-02-08 2025-02-13 2025-02-18 2025-02-23 2025-02-28 2025-03-05 2025-03-10 2025-03-15 2025-03-20 2025-03-25 2025-03-30 2025-04-04 2025-04-09 2025-04-14 2025-04-19 2025-04-24 2025-04-29 2025-05-04 2025-05-09 2025-05-14 2025-05-19 2025-05-24 2025-05-29 2025-06-03 2025-06-08 2025-06-13 2025-06-18 2025-06-23 2025-06-28 2025-07-03 90 资料来源：Wind，光大证券研究所时间区间：2025年1月2日-7月4日注：已募集完成但未在交易所上市交 易的REIT不纳入统计；上市未满1个月的REITs不纳入加权指数统计 从底层资产类型来看，本周生态环保类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为生态环保类、交通基础设施类和消费类，其加权指数分别收于128.34、105.88和167.13，回报率分别达2.31%、1.11%和0.64%。 图表4：不同底层资产REITs加权指数表现 200 园区类REITs加权指数交通基础设施类REITs加权指数 仓储物流类REITs加权指数能源类REITs加权指数 180保障房类REITs加权指数消费类REITs加权指数 生态环保类REITs加权指数水利设施类REITs加权指数 160市政设施类REITs加权指数 140 120 100 2025-01-02 2025-01-07 2025-01-12 2025-01-17 2025-01-22 2025-01-27 2025-02-01 2025-02-06 2025-02-11 2025-02-16 2025-02-21 2025-02-26 2025-03-03 2025-03-08 2025-03-13 2025-03-18 2025-03-23 2025-03-28 2025-04-02 2025-04-07 2025-04-12 2025-04-17 2025-04-22 2025-04-27 2025-05-02 2025-05-07 2025-05-12 2025-05-17 2025-05-22 2025-05-27 2025-06-01 2025-06-06 2025-06-11 2025-06-16 2025-06-21 2025-06-26 2025-07-01 80 资料来源：Wind，光大证券研究所时间区间：2025年1月2日-7月4日注：已募集完成但未在交易所上市交 易的REIT不纳入统计，已上市水利设施类和市政设施类REITs目前各仅有一只，上市未满1个月的REITs不纳入加权指数统计 1.1.3单只REIT层面 本周公募REITs涨跌互现，有55只REITs上涨，有13只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是中金中国绿发商业REIT、易方达华威市场REIT和华夏南京交通高速公路REIT，涨幅分别为6.5%、5.25%和3.91%；跌幅排名前三的分别为华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和中金普洛斯REIT，跌幅分别为1.7%、1.55%和1.45%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是中金中国绿发商业REIT、华夏首创奥莱REIT和华安百联消费REIT，年化波动率分别为34.26%、29.39%和29.19%。 图表5：每只REIT本周二级市场价格走势情况 序号 基金代码 基金简称 行业类型 上市日期 本周回报 上周回报 今年以来回报 年化波动率 本周收盘价情况 1 180606.SZ 中金中国绿发商业REIT 消费基础设施 2025-06-27 6.50 0.00 6.50 34.26 2 180605.SZ 易方达华威市场REIT 消费基础设施 2025-01-24 5.25 -3.86 44.49 19.26 3 508069.SH 华夏南京交通高速公路REIT 交通基