地产杂谈系列之六十一：“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨

证券研究报告 “止跌回稳”路径下受益房企特征探讨 ——地产杂谈系列之六十一 行业深度报告地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003 2024年11月28日 请务必阅读正文后免责条款 1 核心观点 预计“止跌回稳”将遵循“好产品——一线及二线核心区——全国”，部分优质房企有望率先受益。考虑住房品质提升趋势、低能级 区域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。多数房企由于保交付、降负债仍在休养生息，仅部分优质房企具备持续拿地能力，能够把握行业最新变化率先受益，重点关注库存结构优化、拿地能力及产品力强的房企。 加快库存去化已成共识，关注地市高点拿地比例及结构。当前房企土储规模收缩，加快库存去化、轻装上阵已成共识。较优库存结构或反映为地市高点拿地少、结构好，隐含高价地打折能顺利出售、对毛利率、减值等负面影响可逐渐消化，不会持续侵蚀利润、占用 现金流。结合2022年及以后拿地占比、2020-2021年地市高点一二线占比、2020-2021年地市高点二线主城占比等指标，越秀地产、中国海外发展、华润置地等主流房企新拿地多、高点拿地布局好，库存结构整体较优。同时建发国际集团、华润置地、滨江集团历史减值比例更高，减值压力释放更为充分。 品质化趋势把握需持续拿地与产品力配合，关注拿地能力与品牌影响力。资金充足度（在手现金、加杠杆能力）为拿地能力重要考量，兑现度同样值得关注。通过城市标杆项目运营、区域持续深耕有助于品牌口碑打造，各房企产品体系日臻完善。对比来看，中国海外 发展、华润置地、滨江集团等主流房企在手资金及加杠杆能力较强，建发国际集团、绿城中国、滨江集团历史拿地兑现度较高。 投资建议：“核心城市好产品-一线+二线核心区-全国经济企稳-全国楼市企稳-投资企稳”止跌回稳路径下，库存结构优、拿地能力 强、产品力强的优质房企有望率先受益，走出个股行情。结合综合评价与估值情况，建议关注华润置地、越秀地产、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、华发股份等。 风险提示：1）评价体系及指标合理性风险；2）数据来源准确性风险；3）楼市修复不及预期，行业企稳链条不畅风险。 目录CONTENTS “好产品+核心区”或率先“止跌回稳” 受益房企具备三大特征 主流房企库存结构分析 主流房企拿地能力及产品力分析 投资建议与风险提示 中央明确促进房地产止跌回稳，核心城市成交边际改善 9月底以来中央出台系列政策支持房地产发展，其中政治局会议明确要促进房地产市场止跌回稳，住建部会同财政部、自然资源部、 央行、金融监管总局等多部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，同时各地方亦跟进发布呵护政策。 楼市成交边际改善，核心城市更为突出。10月、11月前22日重点50城新房月日均成交套数同比增长5.7%、9.9%，其中一线城市同比增长29.8%、39.6%；重点20城二手房月日均成交套数同比增长16.8%、22.3%，其中北京同比增长62.8%、40.9%，深圳同比增长119.3%、107.3%。 9月以来中央密集出台房地产支持政策 时间 会议/文件 内容 9月24日 金融支持经济高质量发展新闻发布会 降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、优化保障性住房再贷款、支持收购房企存量土地 9月26日 中共中央政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量 10月17日 国新办新闻发布会介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况 “四个取消+四个降低+两个增加”合力支持地产回稳 11月13日 关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告 优化住房交易契税、增值税，土地增值税相关政策 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 重点50城新房月日均成交套数同比 新房月日均成交同比一线同比二线三线 2023.112024.12024.32024.52024.72024.92024.11 产品升级迭代趋势明显，好房子去化更具优势 住房品质提升符合多方诉求，中央多次强调建设适应人民群众新 城市 政策细则 重庆 对开敞式户属立体绿化庭院不再计入容积率 天津 将原标准“住宅层高宜为2.8米”调整为“住宅层高不应低于3米” 广州 阳台等半开敞、半计容的空间比例从15%放宽至20%，允许设置一个满足连续开敞不低于40%的主景观阳台不限制进深 深圳 取消“7090”限制，将机房、避难层等公共空间列为“不计容面积”，增加凸窗尺寸，凸窗的进深由0.6米增加到0.8米 期待的好房子，地方发布住宅品质新规放宽建设限制、推升房企拿地动力，各地新入市楼盘得房率、用材等品质明显提升，作为绿色建筑衍生品的第四代生态型住宅亦逐步涌现。 ， 高品质项目整体去化较好，如上海高端盘开盘去化率大多80%以上同时受益于计容规定放宽带来的产品代际优势，高得房率项目去化更具优势，根据克而瑞统计，2024H1主要城市70个得房率超100%项目中，近半项目累计去化率超60%。 部分城市调整建设要求、放宽计容标准 2024H1主要城市70个得房率超100%项目分布 得房率超100%项目累计去化率分布2024年上海部分高端盘去化情况（万元/平米，套） 项目 开盘时间 价格 开盘套数 开盘去化率 中海顺昌玖里 2024年3月 17.20 512 99% 滨江凯旋门 2024年4月 17.28 212 100% 凯德茂名公馆 2024年5月 16.80 75 100% 融创外滩壹号 院 2024年8月 17.10 110 100% 前滩百合园 2024年8月 17.12 10 80% ＜20%,6% 武汉, 10% 其他, 10% 西安,30% 成都,14% 长沙,17% 广州,19% 20-40%, 16% ≥80%,18% 40-60%, 31% 60-80%, 29% 郊区去化周期更长，止跌预计相对滞后 根据中指院数据，截至2024年三季度末典型城市杭州、成都、武汉郊区平均去化周期分别为15.5个月、28个月、34.6个月，均长于主城区的2.2个月、15.4个月、18.4个月，面临更长调整周期。 同时克而瑞以12个典型城市的2980个板块的住宅小区挂牌参考价为样本，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱。此外契税、增值税优惠等政策亦更为边际利好二套房及非普宅等改善客群。 城市 板块 房价跌幅 （较2021年初调整幅度） 去化周期 （月） 天津 黄庄 -25% 24.5 武汉 纱帽 -30% 38.5 吴家山新城 -28% 35.1 盘龙城 -26% 29 蔡甸城关 -39% 28.9 中法新城 -38% 28.6 重庆 李家沱板块 -24% 26.9 广州 朱村街道 -25% 38.3 新塘镇 -23% 31.6 知识城板块 -26% 25.5 2024年郊区/刚需板块陷入更长调整周期（数据截至2024Q3） 成都分区去化周期（截至2024Q3)武汉分区去化周期（截至2024.10）杭州分区去化周期（截至2024Q3） 市区平均15.4个月 郊区平均28个月 月 市区平均 2.2个月 郊区平均 15.5个月 月 月 市区平均18.4个月 郊区平均34.6个月 45 506040 50 4035 40 35 3030 25 203025 15 102020 5 金牛区 成华区 天府新区成都直管区 龙泉驿区 青白江区 新都区 温江区 双流区 郫都区 都江堰市 东部新区 01015 武昌区 江岸区硚口区汉阳区洪山区东西湖区黄陂区新洲区江夏区蔡甸区 经济技术开发区 010 5 上城区 拱墅区 西湖区 滨江区 余杭区 萧山区 钱塘区 临平区 富阳区 临安区 0 行业逻辑：止跌回稳或遵循“好产品——一线+二线核心区——全国”路径 产 品 层 面 租金有吸引力 降息 高品质住宅具有 得房率/品质优势 正常需求释放 买好房子 供需率先优化 政策催化 好房子率先企稳 新开工/拿地下降 好房子供应不足 收储 重点城市为主 城 增量需求 市 层 面 城改 二线郊区库存 压力较大 经济复苏 政策加速释放 一二手合计 成交趋稳 潜在需求仍在 一线+二线核心区 率先企稳 全国楼市企稳 一二线库存相 注：标灰为影响企稳时间的关键政策 对偏少 预计房地产止跌回稳将遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”。产品层面，核心城市好产品去化优势明显；城市层面，一线及二线核心区有望率先企稳，时点取决于收储及城改、降息等政策；全国楼市企稳或有待于全国经济复苏，更偏后周期。 目录CONTENTS “好产品+核心区”或率先“止跌回稳” 受益房企具备三大特征 主流房企库存结构分析 主流房企拿地能力及产品力分析 投资建议与风险提示 资料来源：平安证券研究所 8 部分优质房企或率先受益 规模层面，止跌回稳路径下核心城市好产品率先修复，带来总量空间； 利润层面，限价放开及土拍条件优化带来利润率改善； 格局层面，部分优质房企仍具备持续拿地能力，有望把握行业最新变化，率先受益。 地价下行 土拍优化 地市降温 利润率有望改善 好产品具备涨价空间 限价放开 利 润 层 面 一线及二线核心区率先企稳 对应市场空间打开 核心城市好产品率先企稳 规 模层 面 格 局层 面 多数房企休养生息 部分房企率先受益 主流房企受益行业止跌回稳逻辑 核心城市市场容量充足，主流房企份额提升仍有空间 以十大城市为例，2022年、2023年、2024年前10月商品房销售额分别为3.1万亿元、3.4万亿元、2.1万亿元，规模仍相对可观。 2022年、2023年、2024年前10月主流9家房企在十大城市全口径销售额市占率28%、29.5%、30.4%，权益口径销售额市占率18.2%、20.5%、22.3%，逐年提升；9家房企在十大城市全口径拿地金额市占率35%、43%、46.6%，权益口径拿地金额市占率29.2%、36.9%、40.2%，均高于对应期间销售市占率，为未来销售份额提升奠定基础。 九家房企十城拿地市占率九家房企十城销售市占率 全口径拿地金额市占率权益口径拿地金额市占率全口径销售额市占率权益口径销售额市占率 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 28.0% 29.5% 30.4% 20.5% 22.3% 18.2% 202220232024M1-10 35% 46.6% 43.0% 40.2% 35.0% 36.9% 29.2% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 202220232024M1-10 资料来源：中指，平安证券研究所注：十城为北上广深杭、成都、西安、合肥、武汉、长沙，九家房企为保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、绿城中 限价放开下好房子具备涨价基础 高品质住宅凭借地段、品质、得房率等优势，在销售限价放开背 城市 时间 政策内容 郑州 2024年7月31日 住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导 西安 2024年10月17日 住建局取消新建商品住房价格指导 深圳 2024年9月29日 商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门 景下存在价格上涨可能，如西安同板块四代宅价格高于非四代宅，上海、西安等地热点片区改善项目预售价格逐批抬升。 各地相继取消商品住房销售价格指导 四代宅与非四代宅项目价格对比部分续销项目预售证销售报价较前次上涨（单位：元） 城市 区域 板块 最早开盘 项目名称 累计去 化率 成交均价（元/平米