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一线限购若宽松,看好哪些公司?

房地产2024-09-30王雯、鲍荣富天风证券D***
一线限购若宽松,看好哪些公司?

行业追踪(2024.9.22-2024.9.28) 政策博弈“短逻辑”兑现,看好行情持续性 继我们在9月23日报告《高频销售边际走弱,政策优化预期提升》指出“一线城市限制性政策宽松、存量房贷、收储金融支持等政策或均有调整空间”,在上周内看到上述方向均有进一步政策表态/明确文件落地,既说明当前环境下“稳需求”迫切,也反映中央“促进房地产市场止跌回稳”决心坚定。 我们认为,1)政策博弈带来的板块“躁动”行情有望延续,短期政策主要发力点或继续围绕:①一线城市限购宽松;②收储市场化激励机制落地;③税费优化等方面展开;具备相关区域优势的房企及超跌标的,短期估值弹性空间有望打开。2)中长期维度看,“止跌企稳”表述后,我们此前多次重申的房企“中长期估值修复”逻辑将更为畅通;困境反转及白马股标的在资金偏好下,具备进一步估值中枢的抬升空间。 一线限购政策有哪些潜在调整空间? 继9月26日政治局会议提及“要回应群众关切,调整住房限购政策”后,9月27日广州市南沙区宣布“区内购买商品住房不再审核购房资格”,新一轮高能级限购宽松打开。 从当前限购政策严格程度看,广州最松、深圳次之、北上最严,我们认为调控力度及优先级或同样遵循此顺序,同时我们看好相关城市政策调整后基本面的受益空间。从宽松方向看,我们认为,广深地区不排除“仅保留个别核心区限购、外地人群社保年限要求取消、限购区限购套数优化”等优化可能,北上不排除“限购范围缩圈、外地社保年限要求降低、限购区限购套数宽松、大面积段限购宽松、特定人群要求继续宽松等”优化可能。 一线限购若宽松,看好哪些公司? 我们梳理了2023年1月-2024年9月(截至9月26日)百强房企于一线城市销售及拿地表现:具体来看,上市房企中,1)一线销售额规模靠前的包括:保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地、越秀地产、万科企业、绿城中国等;2)一线销售额占全国比重靠前的包括:陆家嘴、城投控股、中华企业、北京城建、越秀地产等。3)一线拿地额规模靠前的包括:中国海外发展、华润置地、保利发展、招商蛇口、越秀地产等;4)一线拿地额占全国比重靠前的包括:中华企业、城投控股、北京城建、保利置业、越秀地产、招商蛇口等。我们认为,一线限购放松逻辑下优先关注资源储备优势的房企。从规模看,全国性布局的国央企、优质非国企在一线销售拿地规模优势明显;从一线占比看,区域型地方国企、龙头央企在一线销售及拿地占全国的比重更高,潜在政策受益空间弹性大,优先关注,越秀地产、城建发展、中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地、万科A、绿城中国等。 9月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交310万平,月度同比-43.76%,相较上月下降12.66pct;累计库存12048万平,一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交173万平,月度同比-6 .08%,相较上月下降9.90pct。9月16日-9月22日,土地市场成交建面1757万平,滚动12周同比7.72%;成交总额286亿元,滚动12周同比-24.72%;全国平均溢价率2.51%,滚动12周同比+0.30pct。 本周申万房地产指数+20 .14%,较上周提升13.29pct,涨幅排名4/31,领先沪深300指数4.44pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数+17.51%,较上周提升10.87pct,涨幅排序3/11,领先恒生指数4 .51pct;克而瑞内房股领先指数为33 .74%,较上周提升25.69pct。 投资建议:政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”,基本面拐点或将近,增量政策预期持续。交易端,市场“底部共识”增强,“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅,未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上,我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转;②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性;③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑; ④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中,低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面,建议关注1)未出险优质非国央企:龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2)地方国企:越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3)龙头央企:中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等;4)优质物管:中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余; 5)租赁企业:贝壳。 风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期 1.本周观点:一线限购若宽松,看好哪些公司? 政策博弈“短逻辑”兑现,看好行情持续性 继我们在9月23日报告《高频销售边际走弱,政策优化预期提升》指出“一线城市限制性政策宽松、存量房贷、收储金融支持等政策或均有调整空间”,在上周内看到上述方向均有进一步政策表态/明确文件落地,既说明当前环境下“稳需求”迫切,也反映中央“促进房地产市场止跌回稳”决心坚定。 我们认为,1)政策博弈带来的板块“躁动”行情有望延续,短期政策主要发力点或继续围绕:①一线城市限购宽松;②收储市场化激励机制落地;③税费优化等方面展开;具备相关区域优势的房企及超跌标的,短期估值弹性空间有望打开。2)中长期维度看,“止跌企稳”表述后,我们此前多次重申的房企“中长期估值修复”逻辑将更为畅通;困境反转及白马股标的在资金偏好下,具备进一步估值中枢的抬升空间。 一线限购政策有哪些潜在调整空间? 继9月26日政治局会议提及“要回应群众关切,调整住房限购政策”后,9月27日广州市南沙区宣布“区内购买商品住房不再审核购房资格”,新一轮高能级限购宽松打开。从当前限购政策严格程度看,广州最松、深圳次之、北上最严,我们认为调控力度及优先级或同样遵循此顺序,同时我们看好相关城市政策调整后基本面的受益空间。从宽松方向看,我们认为,广深地区不排除“仅保留个别核心区限购、外地人群社保年限要求取消、限购区限购套数优化”等优化可能,北上不排除“限购范围缩圈、外地社保年限要求降低、限购区限购套数宽松、大面积段限购宽松、特定人群要求继续宽松等”优化可能。 图1:一线城市限购政策及潜在调整空间 一线限购若宽松,看好哪些公司? 我们梳理了2023年1月-2024年9月(截至9月26日)百强房企于一线城市销售及拿地表现:具体来看,上市房企中,1)一线销售额规模靠前的包括:保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地、越秀地产、万科企业、绿城中国等;2)一线销售额占全国比重靠前的包括:陆家嘴、城投控股、中华企业、北京城建、越秀地产等。3)一线拿地额规模靠前的包括:中国海外发展、华润置地、保利发展、招商蛇口、越秀地产等;4)一线拿地额占全国比重靠前的包括:中华企业、城投控股、北京城建、保利置业、越秀地产、招商蛇口等。 分城市看,上市房企中,1)北京,销售额靠前是:中国海外发展、北京城建、华润置地、保利发展,拿地额靠前的是:中国海外发展、保利发展、招商蛇口、越秀地产;2)上海,销售额靠前的是:招商蛇口、保利发展、中国海外发展、万科企业,拿地额靠前的是:招商蛇口、华润置地、中国海外发展、华发股份;3)广州,销售额靠前的是:越秀地产、保利发展、万科企业、中国海外发展,拿地额靠前的是:华润置地、保利发展、越秀地产、中国海外发展;4)深圳,销售额靠前的是:华润置地、招商蛇口、中国海外发展、万科企业,拿地额靠前的是:中国海外发展、龙湖集团、招商蛇口及中建系。 我们认为,一线限购放松逻辑下优先关注资源储备优势的房企。从规模看,全国性布局的国央企、优质非国企在一线销售拿地规模优势明显;从一线占比看,区域型地方国企、龙头央企在一线销售及拿地占全国的比重更高,潜在政策受益空间弹性大,优先关注,越秀地产、城建发展、中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地、万科A、绿城中国等。 图2:房企一线城市销售&拿地排行 1.1.投资建议 政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”,基本面拐点或将近,增量政策预期持续。 交易端,市场“底部共识”增强,“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅,未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上,我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转;②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性;③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑;④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中,低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面,建议关注1)未出险优质非国央企:龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2)地方国企:越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3)龙头央企:中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等;4)优质物管:中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余;5)租赁企业:贝壳。 表1:A股重点标的估值与盈利预测 表2:H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 9月21日-9月27日,60城商品房成交面积为310万平,移动12周同比增速为-34.40%,增速较上期下降6.62pct;月度同比-43.76%,相较上月下降12.66pct。分能级看,一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为74、201、35万平,移动12周同比增速分别为-12.95%、-45.70%、+8.42%,增速较上期分别变化-9.86pct、-6.28pct、+3.26pct,与历史相比,一线、二线降幅扩大,三线及以下增幅扩大。 图3:50城商品房成交面积 图4:50城商品房成交面积-月度同比 图5:分能级商品房成交面积-移动12周同比 图6:一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图7:商品房成交面积热力图 2.2.二手房市场 9月21日-9月27日,17城二手房成交面积为173万平,移动12周同比增速为+6.29%,增速较上期下降1.46pct;月度同比-6.08%,相较上月下降9.90pct。分能级看,一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为42、124、7万平,移动12周同比增速分别为+25.14%、-2.71%、+146.45%,增速较上期分别变化-8.05pct、+0.15pct、-7.27pct,与历史相比,二线降幅收窄,一线三线及以下增幅收窄。 图8:17城二手房成交面积 图9:17城二手房成交面积-月度同比 图10:分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11:一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12:二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 9月16日-9月22日,全国土地成交建筑面积为1757万平,滚动12周同比增速为+7.72%,较前期上升2.59pct;分能级看,一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为62、514、1180万平,滚动12周同比增速分别为-31.08%、+13.32%、+9.59%,增速较上期分别提升-1.95pct、-5.23pct、+6.77pct,与历史相比,一线成交建面降幅扩大,三线增幅扩大,二线增幅收窄。 全国土地成交金额达到286亿元,滚动12周同比增速为-24.72%,较前期上升2.38pct。其中,一线、二线、三线城市分别为42、110、134亿元,滚动12周同比增速分别为-40.6%、-24.5%、-14.4%。 全国土地成交平均溢价率为2.51%,滚动12周同比增速为+0.30pct。分能级看,一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、5.3%、1.09%,滚动12周同比增速分别为-1.19pct、1.14pct、0.04pct。 图13:土地成交建筑面积 图14:土地成交建筑面积-移动12周同比 图15:土地成交总价 图16:土地成交总价-移动12周同比 图17:土地成交溢价率 图18:土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年9月22日-2