证券研究报告 | 公司点评 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 龙湖集团(00960) 报告日期：2023年03月18日 践行高质量发展，稳健前行 ——龙湖集团2022年度报告点评 事件：2023年3月17日公司发布2022年度业绩公告。 投资要点  销售排名稳居TOP10，业绩改善含金量高 2022年公司主营收入2506亿元，同比+12%，其中运营及服务收入236亿元，同比+25%。归母净利润244亿元，剔除公允价值影响后核心净利润225亿元，同比+0.5%。2022年公司合同销售金额2015.9亿元，同比销售面积1304.7万平，并表回款率100%。根据克尔瑞销售榜单，公司销售金额位于榜单第9位，稳居行业TOP10。我们认为，公司2022年保持行业销售金额前十排位得益于公司良好的口碑、优秀的品牌力及产品力。在2022年行业风险未完全出清、购房客户观望情绪持续增加的情况下，公司能够保持稳健的销售，与此同时营业收入、核心净利润同比增速均保持正增长，我们认为这足以显示出公司穿越周期的能力和经营韧性。  重视城市深耕，高质量发展 新增土储方面，2022年公司新增34个项目，总建筑面积为448万平，权益建面291万平，其中长三角地区占比52%。截止2022年底，公司累计土地储备5795万平，权益建面3975万平，平均成本为5221元/平，占销售均价比例为34%。公司土储在环渤海、西部、长三角、华中和华南区域占比分别为32%、25%、20%、14%、10%。城市深耕方面，公司在10个城市进入当地销售排名前三，22个城市进入前五，深耕效果显著。我们认为，从公司拿地情况来看，公司坚持量入为出，持续重仓核心城市，拿地成本控制有效，整体经营发展策略稳健，为后续长期可持续发展打牢基础。  财务稳健，持续受益融资政策利好 截止2022年底，公司三道红线全部达标，连续7年保持绿档水平。2022年公司已全部偿还境外债务，2023年无到期境外债务，2022年外汇债务掉期比例98%，良好地规避了汇率风险。公司平均借贷成本仅为4.1%，处于行业低位。年底公司派息0.8元，全年合计派息1.13元，派息比例28%。2022年11 月，公司发行20亿元中期票据，公司为首个获得“第二支箭”政策支持的民营房企。2022年12月，公司发放境外贷款7亿元，获得首笔“内保外贷”业务支持。我们认为，公司财务稳健，融资渠道保持通畅，公司虽为民营企业，但能够凭借自身良好的经营状态，持续受益于融资利好政策，债务风险已出清。  多元化业务全面开花，冠寓租金保持高速增长 商业投资方面，2022年公司新增运营15座商场。截止2022年底，公司已在17座城市运营76座商场，运营面积722万平。2022年商场租金收入94.3亿元，同比增长16%，5年CAGR+27%。长租公寓方面，截止2022年底，冠寓已在30个城市累计开业11.6万间，开业6个月以上的房源出租率为91.1%，2022年租金收入24亿元，同比+9%，5年CAGR+51%。智创生活方面，截止2022年底，公司在管面积3.2亿方，2022年营业收入137.5亿元，毛利率为34.3%。综合来看，公司多元业务多年保持稳健增长，我们认为这凸显出公司较强的运营管理能力。  投资建议 我们认为公司优异的经营策略和稳定管理能力，在公司销售和业绩结转表现上持续得到印证。我们预测公司2023年EPS 4.06元，给予公司2023年7倍PE估值，对应目标价32.65港元，维持“买入”评级。（非特别注明均以人民币计价，取近12个月平均汇率，1港币=0.87人民币）  风险提示：政策出台速度及力度不及预期、疫情影响销售恢复。 投资评级: 买入(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 HK$21.85 总市值(百万港元) 138,566.25 总股本(百万股) 6,341.70 股票走势图 相关报告 1 《龙湖集团：首获“第二支箭”融资支持，经营性收入业绩可期》 2022.11.17 2 《践行长期有质量发展，优质标杆值得更多信心——龙湖集团跟踪点评报告》 2022.08.14 3 《2022.3.25 -龙湖集团年报点评：六大航道协同发展，轻重并举把握增长动能》 2022.03.26 -74%-57%-40%-23%-6%11%22/0322/0422/0522/0622/0722/0822/1022/1122/1223/0123/0223/03龙湖集团 恒生指数 龙湖集团(00960)点评报告 http://www.stocke.com.cn 2/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图1： 2018-2022年公司营业收入及同比增速 图2： 2018-2022年公司利润率情况 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 图3： 2018-2022年公司销售额及同比增速 图4： 2018-2022年公司销售面积及同比增速 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%05001,0001,5002,0002,5003,00020182019202020212022 营业收入（亿元，左轴） yoy（%，右轴） 34.1% 33.6% 29.3% 25.3% 21.2% 14.7% 15.5% 14.7% 13.3% 12.3% 11.1% 10.3% 10.1% 10.0% 9.0% 0%10%20%30%40%20182019202020212022毛利率（%） 核心税后利润率（%） 核心权益后利润率（%） 2006 2425 2706 2901 2016 28.5% 20.9% 11.6% 7.2% -30.5% -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020182019202020212022全口径合约销售额（亿元，左轴） yoy（%，右轴） 1236 1424 1616 1709 1305 21.6% 15.2% 13.5% 5.7% -23.6% -30%-20%-10%0%10%20%30%02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020182019202020212022全口径合约销售面积（万平方米，左轴） yoy（%，右轴） 财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入 250865 288776 325174 365988 (+/-) (%) 12% 15% 13% 13% 归母净利润 24362 25733 29169 32681 (+/-) (%) 2% 6% 13% 12% 每股收益(元) 3.84 4.06 4.60 5.15 P/E 4.95 4.68 4.13 3.69 资料来源：Wind，浙商证券研究所 龙湖集团(00960)点评报告 http://www.stocke.com.cn 3/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图5： 2018-2022年公司销售均价及同比增速 图6： 2022年公司销售金额各区域分布情况 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 图7： 2018-2022年公司加权平均融资成本 图8： 2018-2022年公司“三道红线”情况 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 表1：可比公司估值 代码 简称 总市值 （亿元） EPS（元） PE（倍） 2022 2023E 2024E 2022 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1072 0.96 1.13 1.44 14.41 12.29 9.60 600048.SH 保利发展 1725 1.53 2.19 2.41 9.42 6.59 5.99 000002.SZ 万科A 1795 2.03 2.17 2.33 7.83 7.32 6.82 600383.SH 金地集团 394 2.13 2.28 2.43 4.10 3.82 3.59 1109.HK 华润置地 2567（港元） 4.41 4.77 5.29 7.11 6.57 5.92 0688.HK 中国海外发展 2165（港元） 3.31 3.41 3.66 5.20 5.05 4.70 平均 8.01 6.94 6.10 0960.HK 龙湖集团 1386（港元） 3.84 4.06 4.60 4.95 4.68 4.13 资料来源：Wind，浙商证券研究； 收盘价为2023年3月17日数据，除龙湖集团外，其余公司EPS为Wind一致预期: 16229 17032 16744 16975 15451 5.7% 4.9% -1.7% 1.4% -9.0% -10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020182019202020212022平均销售价格（元/平方米，左轴） yoy（%，右轴） 39% 21% 20% 13% 9% 长三角 环渤海 西部 华南 华中 4.6% 4.5% 4.4% 4.1% 4.1% 2%3%4%5%6%2018201920202021202264.2% 66.5% 66.9% 67.4% 64.8% 53.1% 51.1% 46.9% 46.9% 58.1% 3.9 4.4 4.2 3.9 3.5 0.01.02.03.04.05.00%20%40%60%80%100%20182019202020212022剔除预收款后的资产负债率（%，左轴） 净负债率（%，左轴） 现金短债比（倍，右轴） 龙湖集团(00960)点评报告 http://www.stocke.com.cn 4/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_ThreeForcast] 表附录：三大报表预测值 资产负债表 利润表 (百万元) 2022 2023E 2024E 2025E (百万元) 2022 2023E 2024E 2025E 流动资产 540,238 611,662 692,156 782,550 营业总收入 250,865 288,776 325,174 365,988 现金 72,095 79,608 96,244 115,456 营业成本 197,527 227,896 256,651 288,894 应收账款 5,447 5,770 6,497 7,314 销售费用 5,338 6,058 6,497 7,314 存货 325,469 379,827 427,752 481,490 管理费用 6,794 7,500 8,447 9,874 其他 137,227 146,457 161,662 178,290 财务费用 -1,144 3,209 3,099 2,915 非流动资产 246,536 254,296 262,018 269,704 固定资产 2,770 3,412 4,021 4,600 营业利润 40,318 47,321 53,579 59,907 无形资产 7,