行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023年02月07日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:为什么产业园区类REITs值得关注？——REITs周报》 2023-02-04 2 《房地产-行业点评:恒隆地产：长期深耕内地，具有强运营能力，2022年全年收入与上年基本持平》 2023-02-02 3 《房地产-行业点评:内房股开门红有何启示？——地产板块观点更新》 2023-01-29 行业走势图 1月销售市场表现如何？ 行业追踪（2023.1.28-2023.2.3） 剔除春节影响后，1月新房、二手房高频销售同比降幅收窄 从我们统计的高频数据看，新房方面，23年1月（剔除春节），62城商品房日均成交面积为48.9万平/天，同比-30.5%，相较12月（-34.8%）上升4.3pct；对比来看，22年1月较21年12月的日均成交同比增速差为-16.6%，增幅不及23年1月。 二手房方面，23年1月（剔除春节），18城二手房日均成交面积为17.9万平，同比-2.9%，相较12月（-7.0%）上升4.1pct。整体来看，剔除春节假期影响后，23年1月新房、二手房高频销售同比降幅较12月出现收窄，修复力度好于22年1月。我们认为，除疫情管控优化后的需求释放外，或与前期利好政策起效及返乡置业潮等因素有关。各能级中一线城市新房销售保持相对韧性，同比修复幅度最大，二线城市二手日均成交实现正增长，三线城市二手房降幅改善明显。 春节月对比新房小幅回落，多城二手成交环比改善 从第三方监测数据看，新房方面，克而瑞23年1月重点30城成交面积同比-34%，环比-41%，主要受春节假期错位及传统旺淡季转换影响；对比22年春节月（2月）同样略有下滑，成交面积同比-6%，一定程度受疫情感染高峰期影响。 二手房方面， 23年1月，贝壳50城二手房成交量环比回落，其中北京、天津、重庆、郑州等多城成交量环比改善，除春节时间外，50城二手房日均成交量环比增幅超20%。我们认为，1月二手市场整体预期修复较快除春节返乡置业因素外，前期存量交易诸多利好政策影响也正逐步显现。预计待上半年购房观望情绪减弱，已处复苏通道中的部分城市回暖势头有望延续，量价弹性或率先释放。 百强销售仍处低位，需求边际缓慢修复 从百强房企数据口径看，23年1月，克而瑞TOP100房企实现销售金额3900亿元，同比-33.1%，较上月降低4.4pct，较22年春节月（2月）同比-14.6%，环比-50.3%。对比2020-2023年同期数据：12月至次年1月的旺淡转换季中，销售金额环比40%-50%降幅为常态区间，23年受1月春节月影响环比降幅略大，同比降幅较去年同期继续收窄，剔除春节后实际降幅更小。我们认为，尽管1月市场情绪仍处低位，市场供求关系短期内难以快速反转，但需求边际改善信号同样有一定体现，预计在疫后居民收入、消费预期等核心因素驱动下，销售有望于上半年缓慢筑底，复苏节奏受宏观经济、政策力度、土地供应等多因素影响。 受春节错位影响，1月新房、二手房同比整体回落 新房市场本周成交275万平，月度同比-82.85%，相较上月下降48.22pct，主要受春节错月影响；累计库存13946万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交114万平，月度同比-47.97%，相较上月下降39.95pct。土地市场本周成交建面551万平，滚动12周同比+16.18%；成交总额49亿元，滚动12周同比-4.51%；全国平均溢价率+6.26%，滚动12周同比+0.09pct。 本周申万房地产指数-0.74%，较上周下跌0.74pct，涨幅排名25/31，领先沪深300指数0.21pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.65%，较上周下降7.73pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数0.11pct；克而瑞内房股领先指数为-9.21%，较上周下跌14.82pct。 投资建议：市场仍存4个认知差，地产行情持续性或较强，标的关注3条思路。我们认为市场对于地产板块存在4个认知差，看好地产行情持续性，3条思路推荐标的：①信用修复、②格局优化、③行业复苏。市场对地产板块的4个认知差分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期，目前上述认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注3条思路：1)优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化思路，建议关注滨江集团、华发股份；3)行业复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。 风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3) 宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响 -24%-19%-14%-9%-4%1%6%11%2022-022022-062022-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：1月销售市场表现如何？ ....................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 5 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 5 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 6 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 6 2.2.2. 新房推盘去化 ........................................................................................................................ 8 2.3. 二手房市场 ........................................................................................................................................ 9 2.4. 土地市场 .......................................................................................................................................... 10 3. 本周融资动态 .............................................................................................................................. 11 4. 行业与个股情况 .......................................................................................................................... 12 4.1. 行业涨跌与估值情况 ................................................................................................................... 12 4.1.1. A股市场 ................................................................................................................................ 12 4.1.2. H股市场 ............................................................................................................................... 14 4.2. 重要公告概览 ................................................................................................................................. 15 5. 风险提示 ...................................................................................................................................... 17 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 本周观点：1月销售市场表现如何？ 剔除春节影响后，1月新房、二手房高频销售同比降幅收窄 从我们统计的高频数据看，新房方面，23年1月（剔除春节），62城商品房日均成交面积为48.9万平/天，同比-30.5%，相较12月（-34.8%）上升4.3pct；对比来看，22年1月较21年12月的日均成交同比增速差为-16.6%，增幅不及23年1月。 分能级看，一线、二线、三线及以下城市商品房日均成交面积分别为11.9、33.0、4.0万平/天，分别同比-16.2%、-26.1%、-65.4%，增速较12月分别+13.1pct、3.2pct、-2.2pct，增速差表现同样优于2022年1月（见图3）。 二手房方面，23年1月（剔除春节），18城二手房日均成交面积为17.9万平，同比-2.9%，相较12月（-7.0%）上升4.1pct。分能级看，一线、二线、三线城市二手房日均成交面积分别为3.6、14.0、0.2万平，分别同比-20.0%、+3.0%、-14.3%，增速较上期分别+13.8pct、-2.3pct、+50.4pct，增速差表现优于2022年1月。 整体来看，剔除春节假期影响后，23年1月新房、二手房高频销售同比降幅较12月出现收窄，修复力度好于22年1月。我们认为，除疫情管控优化后的需求释放外，或与前期利好政策起效及返乡置业潮等因素有关。各能级中一线城市新房销售保持相对韧性，同