2023年02月07日房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇行业报告行业动态跟踪报告证券研究报告乍暖还寒，回归理性强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业动态跟踪报告*房地产*来访上升，尚未走出观望*强于大市20230206杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn王懂扬投资咨询资格编号S1060522070003WANGDONGYANG339@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师平安观点：指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩。2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台，二手房首付比例变相提高，买卖双方缺乏真实成交数据作为参考，加重买方观望情绪，楼市进入调整期。根据中指院数据，2022年全年深圳二手住宅月均成交量仅为2021年的53.3%、2020年的22.8%，2022年12月二手住宅平均成交价较2021年2月高点回调约25.8%。2022年二手房冰点情绪传导至新房市场，新盘再无“万人摇号”现象，全年全市仅5个日光盘，且认筹比例均不及1比3。同时具备现房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间，新房库存及去化周期累积上升，部分区域库存达历史高峰。 新盘折扣普遍，节后来访上升。走访的3个项目开盘折扣几个至十余个点不等，非核心区项目普遍转介，市场佣金3个点左右，以价换量仍是市场主流。项目区位、品质、价格（是否与周边二手倒挂）为当前购房者的重要考量因素，核心区楼盘低定价户型相对容易去化。尽管节后楼盘到访量有所改善，走访楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等，但深圳楼市成交底部徘徊已久，客户信心恢复、到访转化成交仍需时间。此外目前二手房冰封、成交周期拉长亦制约置换等改善性需求释放。 投机需求淡出，回归“房住不炒”。当前客户买房主要以自住需求为主，且更加注重资金安全。非核心区刚需盘客户多为首次置业，首付比例3成居多。仅核心区改善盘存在少数买入低定价户型的资产配置需求，且客户全款比例较高，首付比例多在6成以上，楼市逐渐回归“房住不炒”。 投资建议：深圳楼市调整历经2年之久，投机需求已淡出市场，但买方观望情绪依然浓厚，更加注重资金安全，二手流通冰封亦制约客户改善置业，以价换量仍是市场主流。整体来看，地产板块仍处于“强预期”与“弱现实”阶段，但节后深圳来访上升、开发商收回部分折扣、二手房带看量的提升均反映市场预期正逐步好转，我们认为随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，房价及收入预期的修复，二季度销售有望逐步企稳。短期建议逢低布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企，如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、金地集团。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 正文目录一、 前言4二、 回顾：指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩4三、 楼盘：折扣普遍，节后来访上升63.1 核心区低价位好去化，折扣、非核心区转介普遍63.2 近期到访改善，部分折扣收回83.3 自住需求为主导，客户更加注重现金流安全8四、 投资建议9五、 风险提示9房地产行业动态跟踪报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 图表目录图表1 2020-2022年深圳二手商品住宅成交情况4图表2 2020-2022年深圳二手商品住宅成交价4图表3 2020-2022年深圳新建商品住宅成交情况5图表4 2020-2022年深圳新建商品住宅可售套数5图表5 2020-2022年深圳新建商品住宅出清周期5图表6 中洲湾迎海项目区位优越6图表7 中洲湾迎海项目周边二手房指导价6图表8 龙华华侨城四海华亭项目区位7图表9 龙华卓越和奕府沙盘现场8图表10 深圳二手房源成交周期9房地产行业动态跟踪报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇一、前言近日我们对深圳市场进行了实地调研，走访了中洲湾迎海、华侨城四海华亭、卓越和奕府等项目，从一线观测楼市基本面及市场情绪变化。二、回顾：指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩指导价政策叠加疫情冲击，二手房成交量价齐跌。2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台，银行参照指导价发放二手房贷款，叠加彼时多数核心区域二手房成交价高于指导价，即二手房首付比例变相提高；由于买卖双方缺乏真实成交数据作为参考，加重买方观望情绪，二手房价格“横盘”，成交量大幅下滑，楼市进入调整期。根据中指院数据，2020-2022年深圳二手住宅月均成交量连续2年腰斩，2022年全年月均成交量仅为1808套，仅为2021年（3392套）的53.3%、2020年（7939套）的22.8%。截至2022年12月二手住宅平均成交价为57345元/平米，较2021年2月高点（77285元/平米）回调约25.8%。2022年二手房冰点情绪已传导至新房市场。尽管近年深圳加大住宅用地及新房供应，但2022年新房市场再无“万人摇号”的火热现象；根据乐有家数据，2022年全市仅5个日光盘，且认筹比例均不及1比3，远不及 2020年（36个日光盘）、2021年（29个日光盘）。同时具备现房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间，2022年新建商品住宅月均成交仅为2762套，较2021年、2020年分别同比下滑32.1%、23.3%。新房库存及去化周期累积上升，部分区域库存达历史高峰。根据中指院数据，2022年末深圳新建商品住宅可售套数达35508套，请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表12020-2022年深圳二手商品住宅成交情况资料来源：中指，平安证券研究所图表22020-2022年深圳二手商品住宅成交价资料来源：中指，平安证券研究所 房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇库存较2021年末增长33%，出清周期累计上涨至12.4个月，较2021年末延长5.6个月。据龙华楼盘现场销售反馈， 2023年仍有多个住宅项目等待入市，区域新房供应将达历史高峰。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表32020-2022年深圳新建商品住宅成交情况资料来源：中指，平安证券研究所图表42020-2022年深圳新建商品住宅可售套数资料来源：中指，平安证券研究所图表52020-2022年深圳新建商品住宅出清周期资料来源：中指，平安证券研究所 房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇三、楼盘：折扣普遍，节后来访上升3.1核心区低价位好去化，折扣、非核心区转介普遍草根调研方面，我们调研了福田区中洲湾迎海、龙华区华侨城四海华亭、龙华区卓越和奕府等项目，3个项目折扣几个至十余个点不等，其中中洲湾项目开盘92折、卓越项目开盘95折、华侨城项目开盘86折，核心区的中洲湾项目尚未转介，龙华区项目普遍转介，市场佣金3个点左右。项目区位、品质、价格（是否与周边二手倒挂）仍为当前购房者的重要考量因素。中洲湾迎海项目位于福田上下沙片区，紧邻车公庙、香蜜湖、福田CBD等核心区域，同时兼具海景资源。2023年1月30日推盘415套，其中126平米3房户型328套，260平米4房87套，开盘当天小户型去化5成，约160余套，大户型仅去化10余套，调研持销阶段楼盘日均去化10余套。项目定价区间较大，小户型备案价7.2-10万/平米不等，大户型9.35-14.36万/平米，折后126平米单价位于6.6-9.2万之间、260平米单价位于9.5-13万之间，小户型低楼层定价较低，单价与周边二手房形成倒挂，当前低均价低楼层小户型已接近售罄。 龙华华侨城四海华亭项目于2022年11月推盘，推出产品总计1044套，产品87-95-105-112-120平米三房与四房。尽管推盘量较大，但开盘86折（折后单价5.4-6.1万/平米）亦颇具价格吸引力，当天去化约4成， 截至2023年2月2日调研总计去化5-6成。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表6中洲湾迎海项目区位优越资料来源：现场拍摄，平安证券研究所图表7中洲湾迎海项目周边二手房指导价资料来源：乐有家，平安证券研究所 房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇龙华区卓越和奕府项目1期于2022年5月首次推盘，于2023年1月再次加推2期293套，其中1期开盘94折、二期开盘95折；截至2023年2月2日调研1期总计去化约7成，2期总计去化约5成。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表8龙华华侨城四海华亭项目区位资料来源：平安证券研究所 房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇3.2近期到访改善，部分折扣收回据现场销售反馈，节后楼盘到访量有所改善，客户到访询问项目情况更加耐心，3个楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等，其中龙华卓越和奕府项目春节假期去化10余套。根据贝壳研究院数据显示,深圳春节期间带看量较去年同期增涨86%，但深圳楼市成交底部徘徊已久，客户信心恢复、到访转化成交仍需时间。3.3自住需求为主导，客户更加注重现金流安全据现场销售反馈，当前客户买房需求主要以自住为主，龙华区华侨城四海华亭、龙华区卓越和奕府项目客户多为首次置业，首付比例3成居多。核心区改善盘如中洲湾迎海，存在少数买入低定价户型的资产配置需求，且客户全款比例较高，首付比例多在6成以上。此外，目前二手房冰封、成交周期拉长亦制约了置换等改善性需求释放。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表9 龙华卓越和奕府沙盘现场资料来源：平安证券研究所 房地产城市草根调研系列报告之十三：深圳篇四、投资建议深圳楼市调整历经2年之久，投机需求已淡出市场，但买方观望情绪依然浓厚，更加注重资金安全，二手流通冰封亦制约客户改善置业，以价换量仍是市场主流。整体来看，地产板块仍处于“强预期”与“弱现实”阶段，但节后深圳来访上升、开发商收回部分折扣、二手房带看量的提升均反映市场预期正逐步好转，我们认为随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，房价及收入预期的修复，二季度销售有望逐步企稳。短期建议逢低布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企，如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、金地集团。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。五、风险提示1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业发展压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表10深圳二手房源成交周期资料来源：贝壳，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强