本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 地产融资转向积极，银行修复由此催化 2022年11月28日  近期地产融资政策明显加码，银行估值有所修复。年初以来的地产政策更多体现在销售端的刺激，整体看效果较为有限。从房地产周度交易数据看，大部分时间弱于近年同期，1-10月前100家房企销售总额同比降幅达43.4%。 进入11月，房企融资政策频出，意在通过“保主体”推动房地产市场平稳发展。从支持民营房企发债融资，到允许商业银行出具保函置换预售监管资金，再到向商业银行提供2000亿元“保交楼”免息再贷款，最后到23日央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融十六条”），将本轮政策力度推向新高潮。 市场信心得以提振，银行板块估值实现企稳。本轮政策聚焦融资端，对于缓解房企的现金流压力、降低房企信用风险更为直接，进而有效减轻市场对银行资产质量的担忧，并对稳增长更具信心。受此带动，11月以来万得银行指数涨幅达11.1%，板块PB估值从不足0.43抬升至0.46，但仍处于历史低位。  银行视角可以从三个维度去解读“金融十六条”对房企融资环境的改善。一是主体上，强调对国有、民营企业一视同仁，因此民营房企融资环境改善或较为显著，利好银行对公房地产贷款的实质改善；二是资金来源上，既包括银行信贷和债券融资，也提及“保持信托等资管产品融资稳定”，这可能对银行非标投资资产质量及渠道侧均形成利好，特别是一些股份制银行；三是支持合理展期，如针对未来半年内到期的贷款可多展期1年，且银行可不调整贷款分类，给予了银行支持房企融资的合理空间。  政策传导效率较高，银行估值有望持续提振。目前六大行、兴业和恒丰银行均已与万科、金地等25家房企签署战略合作协议或提供意向性授信，其中民营房企数量过半，目前明确披露的意向性授信额度已近2.1万亿元，对比今年前10月国内房地产贷款累计投放2.64万亿元，可见本次融资支持力度之大。 叠加“保交付”促进购房者信心恢复、支持按揭贷款促进地产销售恢复，地产链加速修复可以期待，进而从资产质量改善、经济稳增长两个角度持续提振银行估值，此前受地产逻辑影响较大的股份行或迎来较好的估值修复窗口。  投资建议：地产风险或加速出清，利好银行资产质量 11月以来，地产融资政策频繁推出，房企融资环境有望实质性改善。银行响应积极，支持力度较大，这对于地产链的加速修复形成利好，进而呵护银行涉房资产质量。银行修复行情将由此催化，建议关注股份行招行、兴业、平安，城农商行宁波、成都、苏州、常熟。  风险提示：宏观经济增速下滑；货币政策转向；政策效果不及预期。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 601166.SH 兴业银行 17.01 3.98 4.50 5.19 4.3 3.8 3.3 推荐 600036.SH 招商银行 33.02 4.69 5.39 6.26 6.0 5.0 5.0 推荐 000001.SZ 平安银行 12.17 1.87 2.36 2.99 0.6 0.6 0.5 推荐 002966.SZ 苏州银行 7.07 0.93 1.08 1.39 0.7 0.7 0.7 推荐 601838.SH 成都银行 15.01 2.17 2.58 3.32 1.2 1.0 0.9 推荐 002142.SZ 宁波银行 30.55 2.96 3.58 4.35 1.5 1.3 1.1 推荐 601128.SH 常熟银行 7.74 0.80 1.00 1.22 9.7 7.7 6.3 推荐 资料来源：Wind，民生证券研究院预测;（注：股价为2022年11月25日收盘价） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 余金鑫 执业证书： S0100521120003 邮箱： yujinxin@mszq.com 研究助理 于博文 执业证书： S0100122020008 电话： yubowen@mszq.com 相关研究 1.“大财富”系列专题之三：现金管理类理财22Q3：过渡期将满，变化与展望-2022/11/23 2.“大财富”系列专题之二：理财赎回的压力有多大？-2022/11/22 3.银行“补资本”系列专题之三：“新巴III”若落地，对银行影响几何？-2022/11/14 4.银行22Q3财报综述：利润回升，分化持续-2022/11/01 5.银行业0930地产政策“三连”点评：政策多重刺激之下，长假地产销售如何？-2022/10/10 行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 表1：2022年10月以来各地地产销售政策 日期 省市 主要内容 11/25 南京 六合区 给予购房补贴、推行房票安置、提供入学需求、降低贷款成本等。符合相应条件者可获购房金额1%补贴。 11/24 荆门市 住房公积金最高贷款额度提高至70万元。首套住房公积金贷款最低首付比例降低至20%。 11/24 宁县 首套房首付比例在国家规定最低标准25%的基础上，向下浮动5个百分点；改善房贷款最低首付比例不低于30%。 11/23 成都市 成都、攀枝花公积金一体化：异地购房可回缴存地申请公积金贷款。 11/21 淮安市 自住房商贷未结清且拥有不超两套房，可申请“商转公”贷款。 11/15 洛阳市 商转公贷款面向符合公积金贷款条件、在洛阳行政区域内购买自住住房的职工(含异地缴存职工），已办妥所有权证房屋，但尚未结清的商贷转为住房公积金贷款。 11/11 杭州市 取消“认房又认贷”，二套房首付由六成降至四成，首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。 11/2 南京 浦口区 对于持房票购房者，相关部门将给予被征收人房票面额使用部分5.4%的购房奖励。 10/14 天津市 武汉市 下调首套房贷利率下限为3.9% 10/9 武汉市 武汉调整公积金贷款最高额度，首套房最高可贷90万元，此前为70万元。 10/5 济宁市 首套房贷利率最低由4.1%降至3.95% 10/1 清远市 从2022年10月1日至2022年12月31日，阶段性地调整首套房利率下限，由现行的“LPR-20BP”调整为“LPR-60BP”。 资料来源：财联社，民生证券研究院整理 注：以上非全量政策，仅为有限信息源的政策筛选 图1：30个大中城市商品房成交面积（周度；万平方米；截至2022.11.24） 资料来源：wind，民生证券研究院 注：最新周度数据未发布，因此图中数据或低于实际值 01002003004005006001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20182019202020212022 行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 表2：2022年11月以来房地产融资政策梳理 日期 发布主体 主要内容 11月23日 央行、银保监会 发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融16条） 11月21日 央行 向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。 11月14日 银保监会、住建部、 人民银行 发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》 11月8日 中国银行间交易商协会 推进房企“第二支箭”，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 资料来源：央行，银保监会，交易商协会，第一财经，民生证券研究院 图2：截至2022年11月25日万得银行指数（886052.WI） 资料来源：wind，民生证券研究院 图3：截至2022年11月25日银行板块PB（MRQ）估值 资料来源：wind，民生证券研究院 3500380041004400470050002022-06-302022-07-072022-07-142022-07-212022-07-282022-08-042022-08-112022-08-182022-08-252022-09-012022-09-082022-09-162022-09-232022-09-302022-10-142022-10-212022-10-282022-11-042022-11-112022-11-182022-11-250.20.40.60.81.01.21.42013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-07 行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 表3：部分银行支持房企融资进展 银行 明确披露的意向 性授信额度 涉及房企 工商银行 6550亿元 万科、金地、华侨城、招商蛇口、中海发展、保利、华润置地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉 农业银行 / 万科、金地、中海发展、华润置地、龙湖 中国银行 超6000亿元 万科、金地、招商蛇口、中海发展、华润置地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、滨江集团 建设银行 / 万科、龙湖、美的置业、中交建、越秀、首开集团、合生创展、大华集团 交通银行 1200亿元 万科、美的置业 邮储银行 2800亿元 万科、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业 兴业银行 4400亿元 万科、中海发展、绿城、龙湖、滨江集团、建发、国贸、象屿地产、安居控股、左海控股 恒丰银行 / 银丰集团、青特集团 合计 20950亿元 25家房企 资料来源：各银行官网，第一财经，财联社，民生证券研究院整理 行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信