来自彭博的更多报告：CMBR 和招银国际环球市场|股票研究 |公司更新2022 年 9 月 23 日越秀房地产投资信托基金（405香港）市场化扩张是关键现价 HK$1.95由于大流行（DPS -30% YoY）和美国加息导致基本面疲软，其股价自 1H22 业绩以来下跌 35%（恒指 -10%）。广州市复苏乏力和进一步加息可能令 ST 承压。如果 LT 机会以更加市场化的方式扩张，它可能会打开。 广州的投资组合高度集中可能是一个短期风险。截至1H22，越秀REITs 82%的投资组合价值在广州，尤其是标志性的IFC、新收购的越秀金融大厦，均位于珠江新区和批发中心白宫大楼。这基本上是对广州宏观经济的玩弄，2022 年上半年 GDP 同比仅增长 1%，远低于深圳和全国 3% 的增长。因此，其广州投资组合的 1H22 总收入同比增长 17%，主要来自 IFC 酒店和 Whitehorse 的批发业务。展望 2H22E，我们认为很难看到明显的改善，9 月份新的 Covid 浪潮，广州办公室的空置率高达 15%（2Q22 环比 3 个百分点）以及霸州区（靠近珠江新区）等新供应区）。此外，广州是众多房地产公司的总部，收益丰厚，这可能会进一步增加整体压力。 仅在越秀集团内部进行的收购可能会限制其长期：除上海外，近期（2018年以来）所有写字楼收购均来自越秀集团，包括武汉、杭州和广州的金融大厦。不仅其中一些收购相当沉重，需要股权融资来稀释 DPS（越秀金融大厦，78 亿元人民币，部分由配股提供资金），而且这也限制了其扩张选择，无法进入北京等市场。尤其是现在，在充满挑战的宏观环境中，事情变得更具吸引力，但在 1H22 负债率高达 40% 的空间更小。 美国迅速加息根本无济于事。美国今年迄今已加息 5 次以遏制通胀，这导致 10 年期国债收益率从年初的 1.5% 升至 3.5%。这意味着两件事:1) 股息收益率与无风险利率（10 年期国债收益率）之间的利差显着缩小，因此 5% 的调整后收益率看起来不那么有吸引力。 2) 较高的融资成本，因为 92% 的债务为港元/美元。 1H22 港币债券的实际利率已环比飙升 58 个基点，融资利率每上调 10 个基点，将带来 300 万元人民币的额外成本。由于预计美国将进一步加息，可能会带来额外压力。收益摘要(YE 12 月 31 日)FY17AFY18A2019 财年FY20AFY21A收入（百万人民币）1,8542,0312,0581,7591,797同比增长 (%)9.61.3-14.52.2地区收入（百万人民币）1,437967940587675每股收益（人民币）0.480.300.280.180.19同比增长 (%)-38.0-6.7-35.75.6共识每股收益（人民币）不适用不适用不适用不适用不适用市盈率 (x)4.16.57.010.810.2屈服 （％）13.913.912.310.310.3ROE (%)10.36.76.54.04.6净负债率 (%)36.038.739.238.740.2资料来源：公司数据，彭博请阅读最后的分析师认证和重要披露页1中国房地产业杰弗里曾(852) 3916 3727张淼(852) 3761 8910库存数据市值上限（港元百万）10,979平均 3 个月 t/o(百万港元)7.4752w高/低 (港元)3.90/2.35已发行股份总数(百万)4,672 资料来源：彭博股权结构 越秀企业持股47.3% Beyong Best Global有限公司4.82%资料来源：港交所分享表现绝对相对1个月-5.1%-1.1%3个月-21.0%-11.1%6个月-27.2%-22.7%12 个月-38.8%-17.1%资料来源：彭博12 个月价格表现(港币)5 405港币恒指（重定）43210Sep-21 Dec-21 Mar-22 Jun-22 Sep-22资料来源：彭博审计师：普华永道没有评分 2022 年 9 月 23 日请阅读最后一页的分析师认证和重要披露2图 1：总收入 总收入（百万人民币）城市2017 2018 年同比 2019 年同比 2020 年同比 2021 年同比 1H22 同比白色的房子建造广州 366 368财富广场广州 72 76城市发展广场广州 64 67胜利广场广州 67 71广州国际金融公司广州 1074 1112越秀金融塔广州--越秀塔上海 139 143武汉特性武汉——126杭州胜利杭州-- 全部的3737566771133-13316932288737067931-11817933260747168962-1181843363353333433210526817资料来源：公司数据图2：广州写字楼市场资料来源：仲量联行-55%-5%-5%-7%-8% 不适用-14%-24%2%-17%-10%0%1%1%3% 不适用 0%2%2%1%-23%-2%5%-12%-18% 不适用-11%6%2%-15%1%0%-1%8%2% 不适用-7%33% 不适用 3%0%5%4%6%4% 不适用 3% 不适用 不适用 3% 2022 年 9 月 23 日请阅读最后一页的分析师认证和重要披露3披露和免责声明分析师认证对本研究报告的全部或部分内容负主要责任的研究分析师证明，对于本报告所涵盖的证券或发行人： (1) 所表达的所有观点准确反映了他或她对标的证券或发行人的个人看法； (2) 他或她的薪酬中没有任何部分与该分析师在本报告中表达的具体观点直接或间接相关。此外，分析师确认分析师及其联系人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则）(1) 均未买卖或买卖本研究涵盖的股票在本报告发布之日前 30 个日历日内报告； (2) 将在本报告出具之日起三个工作日后买卖本研究报告所涵盖的股票； (3) 担任本报告所涉及的任何一家香港上市公司的高级人员； (4) 在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务利益。招银国际评级买: 未来 12 个月潜在回报率超过 15% 的股票抓住: 未来 12 个月潜在回报率为 15% 至 -10% 的股票卖: 未来 12 个月可能亏损超过 10% 的股票不是额定: 股票未被招银国际评级跑赢大盘：预计未来 12 个月行业表现将优于相关的大盘基准市场表现：预计未来 12 个月行业表现与相关大盘基准一致表现不佳：预计未来 12 个月该行业的表现将落后于相关的大盘基准招银国际环球金融有限公司地址：香港花园道 3 号冠军大厦 45 楼电话：(852) 3900 0888 传真：(852) 3900 0800招银国际环球金融有限公司（“CMBIGM”）是招银国际金融有限公司（招商银行全资子公司）的全资子公司重要披露交易任何证券都存在风险。本报告中包含的信息可能不适合所有投资者的目的。 CMBIGM 不提供量身定制的投资建议。本报告的编制未考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现并不代表未来的表现，实际事件可能与报告中包含的内容存在重大差异。任何投资的价值和回报都是不确定的，并不能得到保证，并且可能由于它们依赖于相关资产的表现或其他可变市场因素而波动。 CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问以做出自己的投资决策。本报告或其中包含的任何信息，由 CMBIGM 编制，仅用于向 CMBIGM 的客户或其分发给其的关联公司的客户提供信息。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或任何证券权益或进行任何交易的要约或招揽。 CMBIGM 或其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对因依赖本报告所载信息而产生的任何直接或后果性损失、损害或费用承担责任。使用本报告中包含的信息的任何人都将完全自担风险。本报告所包含的信息和内容是基于对被认为是公开的和可靠的信息的分析和解释。 CMBIGM 已尽其所能确保但不保证其准确性、完整性、及时性或正确性。 CMBIGM 按“原样”提供信息、建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。 CMBIGM 可能会发布与本报告不同的信息和/或结论的其他出版物。这些出版物在编制时反映了不同的假设、观点和分析方法。 CMBIGM 可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有头寸。CMBIGM 可能不时为其本身及/或代表其客户持有本报告所述公司证券的头寸、做市或作为委托人或参与交易。投资者应假定招银国际与本报告中的公司建立或寻求建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应注意，CMBIGM 可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，CMBIGM 将对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经招银国际事先书面同意，不得出于任何目的复制、再版、出售、重新分发或出版本出版物的全部或部分内容。可应要求提供有关推荐证券的更多信息。对于本文件在英国的收件人本报告仅提供给 (I) 符合 2000 年金融服务和市场法（金融促进）法令 2005（不时修订）（“法令”）第 19(5) 条或 (II)属于命令第 49(2) (a) 至 (d) 条（“高净值公司、非法人协会等）范围内的人，未经 CMBIGM 事先书面同意，不得提供给任何其他人.对于本文件在美国的收件人CMBIGM 不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM 不受美国关于编制研究报告和研究分析师独立性的规定的约束。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或具备研究分析师资格。分析师不受 FINRA 规则的适用限制，旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告旨在仅在美国分发给“美国主要机构投资者”，如经修订的美国 1934 年证券交易法第 15a-6 条所定义，不得提供给美国境内的任何其他人。美国。每一位因接受本报告而收到本报告副本的美国主要机构投资者均表示并同意其不会向任何其他人分发或提供本报告。任何希望根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券交易的本报告的美国接收者只能通过在美国注册的经纪交易商进行。本文件在新加坡的收件人本报告由 CMBI (Singapore) Pte. 在新加坡分发。 Limited (CMBISG)（公司注册号：201731928D），新加坡《财务顾问法》（第 110 章）中定义的豁免财务顾问，受新加坡金融管理局监管。 CMBISG 可根据《财务顾问条例》第 32C 条的安排分发其各自的外国实体、关联公司或其他外国研究机构编制的报告。如果报告在新加坡分发给非新加坡《证券和期货法》（第 289 章）中定义的认可投资者、专家投资者或机构投资者的人，招银国际对报告内容承担法律责任仅在法律要求的范围内向此类人提供。新加坡收件人应致电 65 6350 4400 与 CMBISG 联系，以了解报告引起的或与报告有关的事宜。