敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月21日 行业研究 多部门联合支持已售逾期住宅项目交付，切实维护购房人合法权益 ——对近期房地产“保交楼”政策的点评 房地产（地产开发） 事件：8月中旬，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 点评：多部门联合解决出险房企资金来源问题，通过专项借款聚焦“保交楼”，维护购房人合法权益，促进房地产行业良性循环和健康发展 1）2022年6月30日，江西景德镇向市场发出一份“恒大项目业主停贷告知书”，引起社会关注，自此烂尾楼停贷事件发酵。根据中指数据，截至2022年7月19日，全国已有313个项目公开集体“断供”，覆盖26个省（自治区、直辖市）、97个城市，“保交楼”问题引起广泛重视。 2）7月银保监会有关负责人表示，近期个别房企楼盘出现延期交付情况，关键在于“保交楼”；银保监会对此类问题高度重视，将引导金融机构市场化参与风险处置。同时多家银行相继发布公告作出回应，表示总体风险可控，进一步稳定市场预期。此外7-8月多地地方政府均采取积极措施保障居民权益、加强预售资金监管、防范开发烂尾风险。当前，在多部门和房地产企业等的共同努力下，前期业主公开停贷的多个风险楼盘已迎来逐步复工，市场开发烂尾风险得到一定程度消化。但由于部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击及市场下行压力加大的背景下，陷入销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题等恶性循环，在“保交楼”上仍然存在较大资金压力。 3）此次住建部、财政部及央行等发起的专项借款将精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，利于缓解出险房企资金压力，切实维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 4）展望后续，停贷事件是对房地产企业金融风险外溢的一次警示，亦是实现房地产模式新旧转换的重要契机，我们相信，在党中央领导下，在各级政府的精准施策下，在社会各界人士的共同努力下，将合理解决“保交楼”问题，修复市场情绪，压实房地产企业落实主体责任，促进房地产市场运行平稳有序发展。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”，8月中旬住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220816 一线住宅价格环比持续提升，7月土地购置单价突破9500——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年7月） 20220814 7月居民融资需求疲软，保租房公募REITs快速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年7月） 20220802 7月百强房企销售同比降幅小幅收窄，区域龙头销售表现优于大市——房地产行业百强销售月报（2022年7月） 20220726 二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍——百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月） 20220716 6月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年6月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 附:近期多部委及地方政府对落实“保交楼”的相关政策 日期 发布部委/平台等 省市（地区） 主要内容 7月1日 忻州发布 山西忻州 优化预售监管资金使用。在资金安全、风险可控的前提下，重点监管账户实际入账金额和剩余货值总和能够覆盖后续工程建设的，可根据新增工程进度申请拨付资金。 7月7日 衡阳发布 湖南衡阳 将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴，确保相关资金用于项目开发建设。 7月8日 焦作发布 河南焦作 优化商品房预售资金监管。购房人缴纳的定金、首付款、商业银行和住房公积金发放的按揭贷款，以及其他形式的购房款等商品房预售资金，全部直接存入资金监管账户，用于有关工程建设，实行资金全过程监管。 加快处置问题楼盘和风险企业。对排查出的问题楼盘和风险企业，推行清单式管理。 7月8日 市住建局 江西宜春 樟树 将定期组织政企银对接活动，引导金融机构对出现临时性资金周转困难的企业贷款进行展期、续贷，不得随意停贷、抽贷、断贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，最大限度支持在建工程项目如期竣工交付。 7月11日 市住建局 河南三门峡 可按套分摊商品房预售重点监管资金额度，超出额度部分作为非重点监管资金由房地产开发企业使用，提高企业资金周转率。 允许企业以银行保函、商业保险、国有担保公司担保函以及政府欠款凭证等形式，抵扣同等额度的重点监管资金。 7月11日 市住建局 广东深圳 强化预售资金监管。区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管，对项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存，确保房地产项目建设竣工交付,维护广大购房者合法权益。区工业和信息化局（金融工作局）积极配合核查监管账户资金违规使用问题。 7月12日 洛阳发布 河南洛阳 新安县 完善预售资金监管模式，将商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，按照工程形象进度申请，经批准后专项用于支付项目工程建设费用。 7月12日 市住建局 河北沧州 商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对监管账户中用于建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的资金额度进行重点监管，计算方法为：项目规划总建筑面积×4000-4500元/平方米。 为使监管资金有效利用，预售资金达不到重点监管资金额度，可以凭其监管银行以外的符合条件的商业银行或金融机构出具不可撤销见索即付现金保函，免除同等额度的重点监管资金额度。 7月14日 银保监会 银保监会有关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 7月14日 市住建局、市自然资源和规划局 等五部门 陕西西安 发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任、健全房地产信用管理等13项具体措施。 7月15日 市住建局 河南平顶山 召开问题楼盘化解处置相关会议，研究解决问题楼盘化解处置难题。会议强调要始终坚持群众利益至上，担当任事，把握保交房、早交房工作重点，加快问题楼盘化解处置进度。 7月15日 赣州发布 江西赣州 赣州经开区政府收购部分未动工的地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让款用于项目建设。 7月17日 银保监会 银保监会有关部门负责人表示，银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 7月18日 市住建局 内蒙古 乌兰察布 开发企业作为项目开发建设主体要严格落实建设单位项目开发经营首要责任。做好项目复工复产、规范开发经营行为、完善工程质量安全管理体系、合理谋划好并解决好本项目存在的风险隐患问题，做到高标准、按计划向购房业主交付房屋。 同时要求企业以资金搭配资产为条件，尽快与施工企业协调项目复工、复产相关事宜，住建局会协调相关部门尽力帮助企业解决实际困难。 7月18日 市住建局 山东济南 区住建局对风险项目深入分析研判，建立风险台账，会同项目所在街道逐一制定“一案一策”化解处置方案；针对风险项目资金紧张的问题，区住建局在保证资金安全的前提下，积极帮助企业争取市住建局预售监管资金支持，在项目内封闭运行使用，确保项目完成支付。 7月18日 市住建局 浙江宁波 召集伟星等6家新进宁波房企，开展房地产政策交流座谈会，对宁波市预售、全装修、 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 资金监管、房地产调控等纾困政策进行了重点解读和宣贯。 7月18日 市住建委 天津 流出《关于摸排房地产开发企业需要向金融机构贷款情况的紧急通知》，紧急调查摸排房地产开发项目需要向金融机构贷款情况 7月18日 市政府 河北石家庄 发布支持房地产业良性循环和健康发展的七条政策措施，包括做好《商品房预售许可证》公示，为方便购房群众查询，防范购房风险。 7月19日 洛阳市瀍河回族区发布 河南洛阳 一要强化责任意识，充分认清问题楼盘化解情况复杂，责任重大。既是民心工程，也是政治任务，各级各部门要担当任事，主动作为，攻坚克难，加大工作力度，有效破解难题；二要紧盯工作重点，着眼保交房、早交房，进一步摸清底数，进一步细化措施，进一步压实各方责任，推动各环节工作落实等。 7月19日 市住建局 陕西咸阳 建立一对一帮扶政策，即一个科室帮扶一家企业，促进问题尽早解决。会议强调，一要做好预防预警，做到未雨绸缪，对在建项目在保质保量和确保安全的前提下，加快施工进度，力争按期交房。二要切实负起主体责任，主动作为，不等不靠，想方设法解决群众所急所盼。 7月19日 重庆高新区建设局 重庆 成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。 7月19日 市住建局 四川遂宁 指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作，每一个项目均由一名县（市、区）、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。 7月22日 南昌发布 江西南昌 进贤县 进一步完善城市商品房预售资金监管实施办法，因地制宜合理确定商品房预售资金监管额度，适当增加预售资金拨付节点，满足房地产开发企业合理流动性需求。 7月25日 市住建局 浙江兰溪 帮助企业纾困解难方面，举措对分期缴纳土地出让金、降低土地竞买保证金缴纳比例、优化商品房预售资金监管、减轻企业资金压力等进行明确。 7月26日 市住建局 内蒙古乌海 乌海市共18个问题楼盘，现已基本化解13个，解决延期交房