北京 | 2022年1月研究部睿见知远，北京市场十问十答北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 2020年的关键词无疑是疫情，而2021年的主调则是复苏。这一年，中国经济稳步恢复， 前三季度GDP同比增幅达到9.8%，两年平均增长率为5.2%（2019年为6.0%）。同时，2021年也是“十四五”规划和2035年远景目标的开局之年，激发国内市场、优化经济结构、提升创新能力等方面成为发展的主要目标，战略性新兴产业增加值占GDP比重将超过17%。与此同时，北京依托“四个中心”的定位，也在持续推动新产业、新需求的发展，建立更具发展韧性的城市生态。“十四五”期间，北京将打造“科技北京”，加快建设国际科技创新中心。除了量子信息、脑科学、人工智能、区块链、纳米能源等研发领域将获得集中优化的资源配置，高端芯片、基础元器件、关键设备、新材料等 “卡脖子”技术，也将获得央地协同支持，构成驱动新增长的创新链。头部大型企业将发挥引领支撑作用，而创新型中小微企业则将获得政策利好和融资支持，成长为创新的重要发源地，推动产业链上中下游、大中小企业融通创新。我们相信，2022年的底色将是“科创”。创新动能和高新技术将是北京“在危机中育先机、于变局中开新局”的一把钥匙。前言米阳 华北区研究部负责人仲量联行2 | 北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 问题一4北交所被称作“中国版纳斯达克”，它的设立将对中小企业及商业地产市场带来什么影响？问题二5“双减”政策笼罩下，教育行业退潮是否将冲击办公楼市场？问题三6新设立的北京自贸区及“两区”的优惠政策力度是否优于现行扶持政策？问题四7过去一年，北京商业地产市场持续回暖，现在是否已完全摆脱疫情影响？问题五8北京办公楼市场第二轮集中供应步入尾声，我们什么时候进入业主方市场？问题六9“三条红线”推动房地产行业优胜劣汰，对北京的土地市场和住宅市场产生了怎样的影响？问题七10疫情后的2021年，北京大宗交易市场形成了怎样的局势？问题八11步入减量供应时代，城市更新将如何为北京商业市场注入活力？问题九12环球影城、冬奥会等消费新地标，将如何帮助北京建设国际消费中心城市？问题十13新兴的CRE (企业不动产)模式能否成为粗放不动产管理时代的终结者？目录北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 | 3 北交所被称作“中国版纳斯达克”，它的设立将对中小企业及商业地产市场带来什么影响？北交所于 2021 年 11 月 15 日正式开市，共有 81 家企业上市，其中 71 家从新三板精选层平移而来，10 家为新上市公司。自 2021 年 9 月 2 日宣布设立北交所后两周左右，原新三板精选层偏低的市盈率已显著上升约 30%。北交所开市后，充足的流动性预计将进一步提振上市企业估值，优化企业融资渠道。此外，北交所也为中小型企业铺设了明晰的成长路径，上市公司发展成熟后可选择在沪深交易所上市，打通了中小企业在多层次资本市场、全生命周期中的发展渠道。聚焦商业地产市场， 短期来看，北交所将为北京商业地产市场提供更为多元化的办公需求来源，其重点支持的“北京证券交易所定位于服务创新型中小企业，旨在为其拓宽融资成长路径。培育壮大中小型企业，将有助于提升实体经济、资本市场及商业地产市场的发展“韧性”——虽然此类企业在短期内不会产生巨大增长动能，但在中长期将持续推动市场和经济的高质量发展，并为办公楼市场带来源源不断的多元化需求支撑。Q1创新型中小企业将成为当前需求结构的差异化补充，推动办公市场更加稳健发展。从中长期来看，北交所上市企业的估值提升、市场融资环境优化等，将为企业业务增长带来巨大空间，形成可观的租赁需求。另外，北交所设立也利好各类金融服务及专业服务机构。在企业上市全生命周期中，保荐机构、律师事务所、会计师事务所等金融及专业服务机构都将产生巨大的业务增量。因此，金融及专业服务行业也具备潜在的办公扩张需求。据仲量联行研究部统计，首批上市北交所的 81 家企业中，共有 11 家企业位于北京，办公总面积约为 10 万平方米。仅从上地区域来看，快手、字节跳动两家科技巨头就有超过 60 万平方米的总租赁面积。因此，这 11 家企业的现有办公面积体量相对较小。北交所上市企业将不会为北京办公楼市场提供短期激增需求，但将成为需求来源的优质组成部分。此外，2019年至今，工信部公示的 4,762 家专精特新“小巨人”企业中，北京占了 264 家，居全国城市榜首，将为北交所提供充足的上市企业后备资源。在重点培育专精特新企业、构建多层次资本市场的背景下，随着未来北交所逐渐发展成熟，预计北京的办公楼市场将会持续迎来更加多元化的需求来源，以及更大的市场需求潜力。4 | 北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 “双减”政策笼罩下，教育行业退潮是否将冲击办公楼市场？2021 年 7 月，全国发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，即教育“双减”政策，主要针对义务教育阶段及高中阶段的学科类培训机构（即 K12 培训）进行行业规范管理，对学前教育同样做出严格监管要求。 “双减”政策落地之前，中关村、上地和望京是北京全市主要的教育企业聚集地。教育行业在北京的总办公租赁面积超 60 万平方米，包括甲乙级及更低品质的办公楼物业，以及众多底商面积，超过 50% 的面积为教室用途。其中，新东方、学而思、作业帮“受政策影响，截至2021年末教育行业在京退租面积超过12万平方米。但是，其中大部分面积并非位于优质办公楼宇；此外，在租赁需求活跃的IT聚集区，部分教育行业退租办公面积已在短期内完成去化，本轮事件对北京办公楼市场影响有限。Q2等头部 10 大教育企业租赁面积约 27万平方米，占比超过 45%。根据仲量联行研究部统计，“双减”政策落地之后，教育行业在全市至少有 12 万平方米的租赁面积于 2021 年年末前完成退租，其中以关闭线下课堂门店为主，单店面积集中在 5,000-10,000平方米。受此波及较大的办公楼或产业园区项目，短期面临空置率大幅提高，部分项目在年底前采取了适度下调租金的应对策略。但同时，北京办公楼市场需求的持续复苏很大程度上冲抵了教育行业收缩所带来的影响。我们观察到，在中关村等 TMT 行业需求活跃的区域，部分教育企业清退遗留的面积，在 2-3 个月内已再次出租，空置面积得到快速填补。此外，政策趋严所带来的教育行业波动，对甲级及超甲级办公楼市场的影响甚微。尽管从 2016 年开始，教育行业的扩张需求较为显著，但从整体来看，其占比远不及金融、科技等主力需求行业。即使在 2020 年疫情的利好推动作用下，在线教育企业在北京全年租赁成交中的占比也仅为3.9%。因此，此轮大面积、大比例的教育行业退租和缩租浪潮，对北京办公楼市场影响很小。北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 | 5 新设立的北京自贸区及“两区”的优惠政策力度是否优于现行扶持政策？“两区”政策面向科技、金融、商务、医疗、文旅、专业服务等众多领域，在各行政区现行优厚的扶持政策基础上，进一步细化和升级了政策力度。以朝阳区为例，现行扶持金融企业的相关政策包括金融 “政策 10 条”和“开放 36 条”，而“两区”的设立则进一步升级和扩大了扶持政策，如各类型资金补助最高可达 1 亿元，并对促进商圈改造、消费升级的企业设立奖励细则。另一方面，西城区及金融街服务局也积极推动“两区”落地，“金开十条”明确各项扩大开放措施，对在西城区新设的法人金融机构等企业“2020年9月，北京正式设立国家服务业扩大开放综合示范区和自由贸易试验区（简称“两区”），从而持续推动科技创新和对外开放。 市、区级机构在这一年间持续发布“两区”政策，对以金融业为主的内、外资企业的吸引力和带动作用已逐步显现。Q3给予最高可达 5,000 万元的一次性资金补助。根据北京自贸办数据，截至 2021 年9 月末，北京自贸试验区累计新设外商投资企业 474 家，实际利用外资金额达到 17.8 亿美元，北京自贸区以全市千分之七的面积贡献了全市近三成的外资企业增量。同时，内资金融机构持续致力于在“两区”扩张——例如，中国人民财产保险股份有限公司作为全市首家自贸试验区专营保险机构成功落户朝阳区；全市首家新设外资控股券商大和证券、第五家全国性资产管理公司中国银河资产管理、欧洲最大资产管理公司东方汇理全资子公司锋裕汇理、北京市注册规模最大的商业保理公司国能保理等项目落地西城。仲量联行也正在为多家内外资金融机构持续进行现有业务扩张和新设立机构选址的不动产租赁及战略服务，预计中短期内将为北京自贸试验区及全市带来大量新增需求，进一步提升首都国际商务服务业发展。在持续开放的金融环境下，“两区”预计将不断加大制度创新力度，促进金融要素资源和高端专业服务等企业的集聚和培育发展。6 | 北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 过去一年，北京商业地产市场持续回暖，现在是否已完全摆脱疫情影响？2021 年，办公楼市场租赁需求旺盛，回暖势头强劲。北京全年甲级办公楼净吸纳量高达到 101 万平方米，为2010 年以来的年度最高水平。近两年陆续入市的新增供应，为长期以来供给稀缺的北京市场带来了大量可供搬迁、升级和整合面积的租赁选择；而疫情后许多项目低租金的灵活策略，也为具有租赁需求的企业提供了一个机会窗口期。因此，仅 CBD 区域今年已录得 16 宗 5,000 平以上的大面积成交，而全市范围内超过 1 万平方米的租赁成交则累计超过 40 宗。其中，某 TMT 头部企业于 2021 年第四季度在奥林匹克区域的亚洲金融大厦租下10.7 万平方米，为近 10 年北京办公楼租赁市场单笔最大面积成交之一。“自2021年初，北京商业地产需求持续回暖，甲级办公楼市场引领复苏趋势，全年净吸纳量突破2010年以来最高值，市场信心显著提振。但是同时，办公楼及优质零售地产市场租金持续下跌，并未完全摆脱疫情影响，但租金降幅显著收窄，预计2022年将触底回涨。Q4分行业看，金融和 TMT 行业依旧是市场的主要需求驱动力——内资金融企业贡献了全年近三分之一的成交，需求稳中走强；而 TMT 行业高度活跃，传统科技巨头和新兴大厂共同推动科技企业聚集的上地、中关村等市场表现稳健。 尽管需求端持续回暖，但市场尚未将疫情的影响完全消化，全市租金整体走势持续下跌，全年同比降幅为3.3%，但租金跌幅已逐季度显著收窄。市场租金在 2021 年年底至 2022年年初止跌企稳，2022 年全年租金同比增幅预计达到 1.7%。随着需求端活跃度持续升温，市场中表现最佳的头部项目已先一步实现租金领涨，预计市场将于 2022 年初迈入整体性复苏的阶段，业主方将逐步上调收益预期，租户方扩租搬迁的机会窗口也正在关闭。此外，工业物流市场为北京商业地产板块唯一一个租金正增长的领域，2021 年全年平均租金上涨 3.6%，达到 2020 年全年租金增长率的两倍，优质工业物流地产供不应求，空置率持续保持低位。零售地产市场空置率已达到疫情前水平，市区市场空置水平降至 5.3%，核心物业平均空置率则降至 1.7%，疫情期间退租撤铺所带来的影响已基本得到消解。而太古里等部分表现优异的购物中心销售额已超过 2019 年同期水平，将引领租金止跌回涨。北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 | 7 北京办公楼市场第二轮集中供应步入尾声，我们什么时候进入业主方市场？北京甲级办公楼市场在 20 余年的发展历程中，共经历了两次集中供应期。第一次在 2005 至 2011 年间，即为了举办北京奥运会而开展的大规模城市建设时期。在这一阶段，北京甲级供应由 130 万平方米猛增至超过 600 万平方米，推动北京商业地产及城市发展水平跃升。此后，在 2012 至 2015年的供应低谷期，平均每年仅有 10余万平方米体量入市，新项目高速去化，租金大幅攀升，业主方市场优势显著。第二次即为刚刚结束的 2016 至 2021年的供应扩张周期。据统计，这六年间北京共有 45