地产杂谈系列之十 二手房“限价”效果显著，试点城市有望扩围 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2021年07月19日 中性（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之九：聊聊2021年新上市和待上市物企》 2021-07-12 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之八：人口流入叠加财富累积，大城市群发展可期》 2021-07-15 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之七：从凯德模式寻商管成功之鉴》 2021-06-27 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之六：从主流房企对比观龙湖高估值之谜》 2021-06-11 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之五：细数主流商管企业，经营发展各有千秋》 2021-06-03 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之四：2021年新开工持续低迷之惑》 2021-05-27 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之三：商业物管与住宅物管差异之辨》 2021-05-19 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二：顺丰房托上市在即，REITs架构与资产如何？》 2021-05-12 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之一：业绩增速放缓，“三条红线”指标改善》 2021-05-06 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 zhengnanhong873@pingan.com.cn 投资要点  近期深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制。2021年2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、宁波、成都、西安陆续跟进。从政策内容看，一方面是发布全部或重点小区二手住房参考价格，另一方面是要求相关机构将其作为参考依据，包括房地产经纪机构应下架高于指导价房源，银行将其作为商业贷款发放依据等。  政策背景：存量房时代下，二手房市场亟待规范。1）2020年以来深圳、无锡、宁波、成都、西安二手房价格出现明显上涨，在70个大中城市中排名前列；2）传统调控“治标不治本”，新房限价导致“一二手倒挂”，存在推升新房热度与社会公平性问题。3）随着国内逐步进入存量房时代，二手房市场管理愈发重要，但当前二手房调控政策相对欠缺。  政策影响：变相提高首付，抑制炒房氛围。一方面，因商业银行将其作为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，高于参考价部分须由购房者自行解决，变相提高首付比例。另一方面，深圳二手房参考价格机制出台后，地产经纪APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高，降低房价上涨预期的自我强化，缓解购房者对于房价上升的忧虑。  政策效果：深圳二手房成交大幅回落，楼市热度趋稳。以深圳为例， 2021年2月出台二手房指导价政策后，2月深圳二手房挂牌量指数环比下滑74%，二手住宅成交亦显著回落，6月成交仅23.7万平米，大幅低于2020年月均值68.3万平米，6月二手住宅价格指数环比降0.2%，连续两个月下滑；新房市场热度亦逐步下滑，中签率明显提升。  投资建议：随着深圳等地出台二手房价格参考机制，“限价”政策从新房扩散至二手房市场，考虑深圳政策效果良好，不排除后续在更多热点城市落地，未来全国房价或呈窄幅波动，行业逐步迈向“管理红利” 时代，更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力。板块投资方面，由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压；中期关注资金端压力下，二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。  风险提示：1）地价高企而房价上涨放缓导致行业毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 -40%-20%0%20%40%Jul-20Oct-20Jan-21Apr-21沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 2 / 10 正文目录 一、 深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制 ..................................................4 二、 政策背景：存量房时代下，二手房市场亟待规范...............................................4 三、 政策影响：变相提高首付，抑制炒房氛围 .........................................................6 四、 政策效果：深圳二手房成交大幅回落，楼市热度趋稳........................................7 五、 投资建议 ..........................................................................................................9 六、 风险提示 ..........................................................................................................9 地产·行业动态跟踪报告 3 / 10 图表目录 图表1 深圳等地出台二手房价格指导政策 ...................................................................... 4 图表2 2020年以来深圳等地二手房价格出现明显上涨 .................................................... 5 图表3 杭州2020年5月部分价格倒挂新盘中签率不到6% ............................................. 5 图表4 重点城市二手房成交面积占比 ............................................................................. 6 图表5 二手房参考价格机制出台后购房首付有所提高...................................................... 6 图表6 2021年2月以来深圳二手房挂牌数量大幅减少 .................................................... 7 图表7 3月以来深圳二手住宅成交量价齐落.................................................................... 7 图表8 深圳商品住宅成交情况 ....................................................................................... 8 图表9 2020年深圳部分热门新盘销售中签率 ................................................................. 8 图表10 深圳近期入市新盘中签率（5.20-6.28） ........................................................... 8 地产·行业动态跟踪报告 4 / 10 一、 深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制 近期深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制，要求银行等机构将其作为参考依据。2021年2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、宁波、成都、西安陆续跟进，提出建立二手房价格信息发布机制。从政策内容看，一方面官方发布全部或重点小区二手住房参考价格，另一方面是要求相关机构将其作为参考依据，包括房地产经纪机构应下架价格偏高房源，银行将其作为商业贷款发放依据等。 图表1 深圳等地出台二手房价格指导政策 城市 时间 文件名 主要内容 深圳 2021-2-8 《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》 以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格；引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款 无锡 2021-3-2 《关于规范我市二手房交易秩序的通知》 建立二手住房价格信息发布机制；中介机构、各类互联网信息平台要加强对发布二手住房价格的真实性、合理性核验，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架 宁波 2021-4-16 《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》 建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用。5月10日先行发布9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格。 成都 2021-5-28 《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》 建立二手住房成交参考价格发布机制，两次公告合计披露487个小区二手房成交参考价格 西安 2021-7-8 《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》 充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手住房成交参考价格；有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据；房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。 资料来源：各地政府官网，平安证券研究所 二、 政策背景：存量房时代下，二手房市场亟待规范 深圳等地陆续出台二手房参考价格机制，主要有三方面背景： 第一，2020年以来深圳、无锡等地二手房价格出现明显上涨。据统计局披露，2021年6月深圳、无锡、宁波、成都、西安二手住宅价格指数分别同比增长8.7%、7.5%、9.0%、6.7%、7.8%，涨幅在70个大中城市中排名前列。 地产·行业动态跟踪报告 5 / 10 图表2 2020年以来深圳等地二手房价格出现明显上涨 资料来源：Wind，平安证券研究所 第二，传统调控“治标不治本”，新房限价导致“一二手倒挂”。当前各地楼市调控政策主要包括限购、限贷、限售、限价、限签，尤其通过限价调控新房价格，但不同于政府可以在新房预售证获取或土地出让环节限制新房售价，二手房所有权在于居民，无法通过上述政策限制其挂牌、成交价格，新房限价往往导致热点城市出现一二手楼盘倒挂。“买到即赚到”刺激下，大量刚需、改善需求提前释放、叠加投资购房需求入市，进一步推升新房市场热度。一方面导致无房家庭中签难、购房需求无法满足，被迫进入二手房市场，进一步推高二手房价格，形成房价上涨恶性循环；另一方面，新房限价导致“买到即赚到”，存在公平性问题，不符合社会发展的主旋律。 图表3 杭州2020年5月部分价格倒挂新盘中签率不到6% 楼盘 开盘时间 销售均价（元/平） 周边二手房均价（元/平） 中签率 远洋西溪公馆 2020-5-22 28000 35000-40000 1.61% 融创滨江御潮府 2020-5-23 69800 80000-90000 5.60% 中庆润泽院 2020-5-19 16800 20000-22000 0.78% 保利橙品 2020-5-22 48000 56000 4.38% 资料来源：中指院，房天下，平安证券研究所 第三，热点城市逐步进入存量房时代，二手房市场愈发重要。2020年杭州、深圳、上海、北京、南京二手房成交面积占比均已过半，分别达63%、58%、57%、56%、52%。随着国内逐步