编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 2018年第三季度资料来源：公司，PSR2018年10月25日丰树工业信托运营劣势新加坡|房地产（房地产投资信托）| 19年第2季度业绩19年第二季度总收入和DPU均在我们的估计之内中立（维持）WALE投资组合为3.5年，总负债率为35.1％无机贡献缓解了运营租金的疲软恢复DRP以加强资产负债表和为开发项目提供资金维持中性；新的目标价为1.99美元（之前为2.09美元）最后收盘价预测细分目标价格总回报1.950新加坡元0.122新元1.990新加坡元8.3%结果一目了然公司资料（百万新元）19年2季度2018年第二季度同比评论布隆伯格代码：薄荷糖总收入92.292.6-0.4%终止前的终止补偿为310万美元营运股份（百万股）：1,887来自强生在2Q18市场份额（百万美元/新币百万）：2667 / 3679财产净收入70.670.7-0.1%物业运营费用降低1.1％52-WK HI / LO（SGD）：2.13 / 1.85应占合资公司利润4.60-N.M.美国合资公司自2018年第三季度开始贡献收益3M平均每日T / O（mn）：2.86可分配收入56.754.04.9%2018年第二季度：包括宣布的395万美元分配来自美国合资公司；主要股东（％）2018年第二季度：包括310万美元的终止M APLETREE INVESTM ENTS PTE LTD31.4%强生的赔偿施罗德PLC7.0%DPU（分）3.013.000.3%由于私下配售，单位基数增加4.6％友邦集团有限公司4.8%积极因素+ 30A Kallang Place达成了75％的承诺入住率；高于上一季度的43.8％。提醒您，资产提升计划最近已完全完成，该物业于2018年2月获得了临时占领许可证（TOP）。另外，回填空间由强生公司在国际商务园战略局预先终止从上一季度的23％提高到41％。负面因素QoQ投资组合占用率从88.3％降至86.2％。这是由于扁平工厂的占用率下降（HGST在18/19财年第一季度从Maki投资组合中的第九大租户Kaki Bukit Cluster撤出了整个季度的影响）所致。高科技大厦的入住率较低的原因是Mapletree Sunview 1（7月完成，但租赁于8月开始）和7 Tai Seng Drive（正在can租者在该物业进行升级工程）。连续第四个季度出现负租金调升。整个投资组合的加权平均回报率为-3.5％。轻工业建筑没有更新，所有其他分部均录得负回归。做出了降低租金和保持入住率的战术决策。外表前景喜忧参半。我们预计负增长将持续到2019年，不利于有机增长。但是，美国数据中心合资企业，30A Kallang Place和Mapletree Sunview 1的贡献将通过无机增长带来更高的可分配收入。维持中性；新的目标价为1.99美元（之前为2.09美元）我们较低的目标价是由于分配再投资计划（DRP）的稀释作用。为了说明这一点，尽管可分配收入较高，但我们的20财年DPU低于19财年。估值并不具有吸引力，因为MINT目前的市盈率为P / NAV的1.34倍。从当前价格到我们的目标价格的上升空间有限，这意味着隐含的1.34倍FY19e P / NAV倍数。价格表现（％）COM PANY（0.5）（1.5）6.1STI回报（5.7）（6.5）（6.1）价格VS。性病2.202.001.801.6010月17日1月18日4月18日7月18日10月18日MINT SP股票FSSTI指数资料来源：PSR布隆伯格关键金融是/是图17F Y 18 F Y 19 e F Y 2 0 eGross Rev.（新币百万）341363365370NPI（百万新元）257278278279距离Inc.（百万新元）205216213221市盈率（x）11.912.418.018.3P / NAV（x）1.271.381.311.30DPU，调整（分）11.3911.7512.1912.01分配收益率（％）6.35.86.36.2资料来源：公司数据，PSR est。评估方法DDM（权益资本：6.9％；终端g：1.5％）Richard Leow，CFA，CFTe，FRM(+65 6212 1848)1M T H 3 M T H 1Y R 页面1 |飞利浦证券研究（新加坡）MCI（P）062/10/2018参考编号：SG2018_0243 结果DRP的附录机制分配再投资计划（DRP）为单位持有人提供了选择以单位形式或现金形式，或两者结合的形式接收其分配的选择。这使单位持有人可以购买新单位而不会产生与交易相关的额外费用。DRP的合理性保留的现金将加强资产负债表，并有助于为发展项目提供资金。管道中已知的开发项目是大成路7号，将从仓库升级为高科技大楼。该物业已100％投入使用，并有可能用作数据中心。我们对DRP的假设之前的DRP运行了13个季度，并在15/16财年第三季度分配后被暂停。从历史上看，DRP的吸收率约为每年44％，几乎每年保留8000万美元。目前，我们假设使用率约为44％，这导致每年保留约9,400万美元的现金。我们还假设DRP为六个季度，因此保留了1.46亿美元的现金，到20财年末将总杠杆率降低至30.3％。DRP的影响由于我们的〜44％的使用率，我们估计单位基础将再增加从DRP的影响到每个季度约0.7％，因此每年约2.7％。由于稀释作用，DRP降低了我们的每单位价值。相对估值MINT的交易市盈率高于同业平均市净率倍数，追踪收益比同业平均水平更紧密的1200万尾。同行相对数据（由Mkt。Cap。安排）Mkt。帽。（百万新元）价钱（新币）尾随P / NAV（x）12M跟踪让 （％）腾飞房地产投资信托7,9582.561.246.1丰树工业信托3,6791.951.346.1房地产投资信托1,5530.4900.725.6宝泽资本工业房地产投资信托9191.340.987.7土建业务空间房地产投资信托6230.5900.938.8萨瓦纳伊斯兰教合规房地产投资信托4420.4200.787.9平均1.007.0资料来源：彭博社（更新：2018年10月24日），PSR页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）MAPLETREE工业信托 历史估值现在，远期P / NAV倍数是1.27倍，比历史平均水平1.22倍高一点。这表明MINT的价值差不多。图1：大于+1 std的12M转发P / NAV（x）。开发。与历史平均值相比1.61.51.41.31.21.11.020112012201320142015201620172018资料来源：彭博社，PSR估计MINT当前在10年新加坡政府证券（10YR-SGS）上的收益率差距与历史均值相比小于-1个标准差。狭窄的收益率差表明，以历史收益率差为基础，MINT当前价格昂贵。图2：历史收益率跨10YR-SGS600基点550个基点500基点450个基点400个基点350个基点300基点20112012201320142015201620172018资料来源：彭博社，PSR估计页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）MAPLETREE工业信托结果 BEST_PX_BPS_RATIO+/- 1 std dev平均+/- 2标准开发+1标准开发。-1标准开发。便宜的昂贵 金融总收益表和分配表资产负债表3月，新币/百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年总收入332341363365370物业费用(86)(84)(86)(88)(91)财产净收入245257278278279净财务（费用）/公司(26)(27)(33)(40)(41)经理费(27)(28)(29)(30)(30)其他项目(2)(2)(2)(2)(2)净收入191200214206206应占合资公司利润--221813FV更改，Invmnt。属性827065--税前总回报273271301224219税收--(0)--税后总收益273271301224219分配调整(75)(66)(88)(10)2可分配收入198205216213221其他--000流动负债合计127224288352358借贷9749911,0331,0901,090其他5850535353非流动负债合计1,0321,0421,0861,1431,143每股数据负债总额1,1591,2651,3741,4951,501Y / E 3月2016财年2017财年2018财年FY19e20财年资产净值（新元）1.371.411.471.491.50净资产2,4652,5332,7802,8292,912EPU（分）15.4015.0216.3610.8310.64代表：DPU（分）11.1511.3911.7512.1912.01单位持有人的资金2,4652,5332,7802,8292,912*远期EPU不包括投资物业的公允价值变动现金周转3月，新币/百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年首席财务官总回报273271301224219调整项(53)(42)(59)2531厕所变化05394运营产生的现金219234244257254其他00101来自运营的现金流220234246258255估值比率Y / E 3月2016财年2017财年2018财年FY19e20财年首席财务官市盈率（x）10.511.912.418.018.3资本支出净额(36)(81)(98)(27)-P / NAV（x）1.181.271.381.311.30购买Inv。财产。(8)(23)(21)(97)(11)P / DPU（x）14.515.817.216.016.2合资发行---1313分配收益率（％）6.96.35.86.36.2其他--(156)--NPI收率（％）7.07.07.37.06.9投资现金流量(44)(104)(274)(111)2增长和利润率（％）成长性CFF收入5.6%2.7%6.7%0.6%1.3%分享我的净收益--153--财产净收入（NPI）7.2%4.8%8.1%0.0%0.6%贷款，扣除还款额(55)85120121-可分配收入9.4%3.6%5.3%-1.1%3.7%发行版(115)(204)(212)(177)(140)DPU6.9%2.2%3.2%3.7%-1.5%其他(25)(28)(33)(40)(41)保证金筹资活动产生的现金流量(194)(147)28(97)(181)NPI保证金73.9%75.4%76.4%76.0%75.5%关键比率现金净变化(18)(16)(1)5076净债务或（净现金）9671,0681,1811,2521,176MAPLETREE工业信托结果3月，新币/百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年资产投资物业3,3383,5313,8574,0324,043Inv。财产。在Devmnt下。22021852--合资企业--181187187其他00111非流动资产总计3,5583,7494,0914,2204,231现金54383787163贸易应收款项910241517其他21222流动资产总额664963104182总资产3,6243,7984,1544,3244,413责任贸易应付款项80109103103109借贷47115185249249 期末现金54383787163资产负债率（％）28.2%29.1%29.3%31.0%30.3%资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格推算倍数和收益率；历史倍数和基于历史市场价格的收益率。页面4 |菲律宾证券研究（新加坡） 页面5 |菲律宾证券研究（新加坡）MAPLETREE工业信托结果评分历史2.202.001.801.60资料来源：彭博社，PSR1.4012345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5