编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 2018年7月25日丰树工业信托高科技发展新加坡|房地产（房地产投资信托）| 19年第1季度业绩总收入和DPU均在预期范围内，分别达到25.6％和24.8％中立（维持）我们分别对19财年全年估算6月27日获得大成路7号；升级为高科技大厦位于Sunview Drive 12号的量身定制数据中心于7月13日获得TOP，更名为Mapletree Sunview 1维持中性；维持目标价2.09美元不变最后收盘价预测细分目标价格总回报公司资料新币2.0200.122新元新元2.0909.5%积极因素+ 35.0％的负债比率仍然较低，相比截至3月31日的工业房地产投资信托子行业平均水平为37.4％。我们估计债务净额约为4.1亿新元，有可能使资产管理规模增长约10％。但是，QoQ借贷成本已从2.9％攀升至3.0％。+ 30A Kallang Place达成了43.8％的承诺入住率；高于上一季度的40％。值得一提的是，资产提升计划最近已完全完成，该物业于2018年2月获得了临时占用许可证（TOP）。管理公司正在与潜在租户进行密切讨论，以确保获得另外20％的承诺。负面因素除商业园大楼外的所有细分市场的出租率均下降，导致投资组合出租率从90.0％下降至88.3％。由于签署了一份新的租赁合同，商业园大厦的季度入住率从79.0％略升至79.1％。获得其TOP后，将30A Kallang Place的四分之一效应纳入投资组合，这有助于降低高科技建筑的入住率。投资组合加权平均负租金回报率为-3.7％。这是由扁平工厂（-5.2％）和商业园区建筑物（-3.0％）领导的。扁平化工厂和商业园区建筑物的负恢复是在整个投资组合中进行的，而不是由于特定的位置，因为经理降低了费率以保持竞争力。由强生预先终止的国际商业园战略处的回填空间与两个季度前相比保持不变，为23％。外表前景稳定。在工业部门，职位空缺和负面复员不利。但是，来自诸如美国数据中心合资企业，30A Kallang Place和Mapletree Sunview 1等无机资源的贡献足以抵消19财年的有机疲软。维持中性；维持目标价2.09美元不变我们微调了30A Kallang Way，Mapletree Sunview 1贡献的假设，并包括7 Tai Seng Drive的贡献。我们的FY19e / FY20e收入现在比以前提高了2.0％/ 2.9％，DPU现在也比以前提高了0.2％/ 1.2％。我们的目标价格相当于FY19e P / NAV倍数的隐含1.42倍。价格表现（％）COM PANY 5.8 1.0 13.5STI返回0.2（6.7）2.8价格VS。性病2.202.102.001.901.801.70Jul-17 Oct-17 Jan-18 Apr-18 Jul-18MINT SP股票FSSTI指数资料来源：PSR布隆伯格关键金融是/是图17F Y 18 F Y 19 e F Y 2 0 eGross Rev.（新币百万）341363365371NPI（百万新元）257278276281距离Inc.（百万新元）205216218222市盈率（x）11.912.418.518.2P / NAV（x）1.271.381.371.37DPU，调整（分）11.3911.7512.1812.45分配收益率（％）6.35.86.06.2资料来源：公司数据，PSR est。评估方法DDM（权益资本：6.9％；终端g：1.5％）Richard Leow，CFA，CFTe，FRM(+65 6212 1848)页面1 |菲律宾证券研究（新加坡）MCI（P）074/10/2017参考编号：SG2018_01751M T H 3 M T H 1Y R结果一目了然布隆伯格代码：薄荷糖（百万新元）19年1季度1Q18同比评论营运股份（百万股）：1,886总收入91.588.83.0%惠普定制服务第二阶段的贡献市场份额（百万美元/新币百万）：2790 / 3809和收到的终止前补偿金52-WK HI / LO（SGD）：2.13 / 1.82来自HGST新加坡3M平均每日T / O（mn）：3.27财产净收入69.568.21.9%物业运营费用增加6.8％来自合资公司的收益4.33-美国合资公司从2018年第三季度开始贡献收益主要股东（％）可分配收入56.952.97.6%合资企业宣布320万新元的分红M APLETREE INVESTM ENTS PTE LTD31.4%DPU（分）3.002.922.7%由于私下配售，单位基数增加4.6％施罗德PLC7.0%2018年第三季度友邦集团有限公司4.8%资料来源：公司，PSR 结果附录图1：BTS项目–丰树阳光1资料来源：2018年7月24日，公司2018/19财年第一季度财务业绩报告图2：收购和升级-大成路7号资料来源：2018年7月24日，公司2018/19财年第一季度财务业绩报告相对估值MINT的交易市盈率高于同业平均市净率倍数，追踪收益比同业平均水平更紧密的1200万尾。经理预计收入将在9月份实现；该租约没有免租期财产将从仓库升级到数据中心仓库现有占用率30％经理预计转换后的收益率在6％至7％之间大成地区的可比交易已经每平方英尺$ 328，而此次收购价格为每平方英尺$ 265该地区不适合仓储，该地区的建筑物已改成更高规格MINT支付的价格明显更高（相比于Mapletree Logistics Trust的3180万新元），这是因为其他竞标者正在该站点竞标以升级该物业同行相对数据（由Mkt。Cap。安排）Mkt。帽。（百万新元）价钱（新币）尾随P / NAV（x）12M跟踪让 （％）腾飞房地产投资信托8,0292.741.305.8丰树工业信托3,8092.021.375.8宝泽资本工业房地产投资信托基金9741.421.037.3非凡工业信托8710.8951.188.1ESR-REIT 8240.5200.767.1土建业务空间房地产投资信托基金 6 7 50.6401.018.4萨瓦纳伊斯兰教合规房地产投资信托基金4690.4450.827.4平均1.077.1资料来源：彭博社（更新：2018年7月24日），PSR页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）MAPLETREE工业信托 历史估值图3：超过+1 std的12M转发P / NAV（x）。开发。与历史平均值相比1.61.51.41.31.21.11.020112012201320142015201620172018资料来源：彭博社，PSR估计页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）MAPLETREE工业信托结果 BEST_PX_BPS_RATIO+/- 1 std dev平均+/- 2标准开发 金融总收益表和分配表资产负债表3月，新币/百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年总收入332341363365371物业费用(86)(84)(86)(89)(90)财产净收入245257278276281净财务（费用）/公司(26)(27)(33)(38)(38)经理费(27)(28)(29)(30)(30)其他项目(2.3)(1.9)(1.9)(2.4)(2.3)净收入191200214206210应占合资公司利润--221313FV更改，Invmnt。属性827065--税前总回报273271301218223税收--(0.0)-(0.0)税后总收益273271301218223分配调整(75)(66)(88)(1)(0)可分配收入198205216218222借贷47115185249249其他--0.30.30.3流动负债合计127224288351358借贷9749911,0331,0901,090其他5850535353非流动负债合计1,0321,0421,0861,1431,143每股数据负债总额1,1591,2651,3741,4951,501Y / E 3月2016财年2017财年2018财年FY19e20财年资产净值（新元）1.371.411.471.471.47净资产2,4652,5332,7802,7732,765EPU（分）15.4015.0216.3610.9011.12代表：DPU（分）11.1511.3911.7512.1812.45单位持有人的资金2,4652,5332,7802,7732,765*远期EPU不包括投资物业的公允价值变动套期储备-----现金周转3月，新币/百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年首席财务官总回报273271301218223调整项(53)(42)(59)2828厕所变化0.05.43.28.74.8运营产生的现金219234244255256其他0.40.41.20.10.5估值比率来自运营的现金流220234246255256Y / E 3月2016财年2017财年2018财年FY19e20财年市盈率（x）10.511.912.418.518.2首席财务官P / NAV（x）1.21.31.41.41.4资本支出净额(36)(81)(98)(27)-P / DPU（x）14.515.817.216.616.2购买Inv。财产。(8)(23)(21)(97)(11)分配收益率（％）6.96.35.86.06.2其他--(156)1313NPI收率（％）7.07.07.37.07.0投资现金流量(44)(104)(274)(111)2增长和利润率（％）成长性CFF收入5.6%2.7%6.7%0.5%1.7%分享我的净收益--153--财产净收入（NPI）7.2%4.8%8.1%-0.6%1.7%贷款，扣除还款额(55)85120121-可分配收入9.4%3.6%5.3%0.8%2.1%股利(115)(204)(212)(228)(233)DPU6.9%2.2%3.2%3.7%2.2%其他(25)(28)(33)(38)(39)保证金筹资活动产生的现金流量(194)(147)28(146)(272)NPI保证金73.9%75.4%76.4%75.6%75.6%关键比率现金净变化(18)(16)(1)(1)(14)净债务或（净现金）9671,0681,1811,3031,317期末现金5438373622资产负债率（％）28.2%29.1%29.3%31.4%31.4%资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格推算倍数和收益率；历史倍数和基于历史市场价格的收益率。MAPLETREE工业信托结果3月，新币/百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年资产投资物业3,3383,5313,8574,0324,043Inv。财产。在Devmnt下。22021852--合资企业--181181181个人防护装备0.0020.0030.0840.0840.084其他0.34-1.381.381.38非流动资产总计3,5583,7494,0914,2144,225现金5438373622贸易应收款项910241517其他2.21.21.61.61.6流动资产总额6649635341总资产3,6243,7984,1544,2674,266责任贸易应付款项80109103103109 页面4 |菲律宾证券研究（新加坡） 页面5 |菲律宾证券研究（新加坡）MAPLETREE工业信托结果评分历史2.202.001.801.60资料来源：彭博社，PSR1.4012345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％< -20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股