3.50 117.93.00 102.32.50 86.6公司快讯注意物业投资│ 香港│ 十月30，2019香港十月30，2019-9:50下午降低（没变化）共识评分*：买入3卖出2卖出3SOHO中国潜在的资产处置将获得特别股息关键财务预测 价钱关 相对于恒指（RHS）20010月18日至1月19日5月19日至8月19日资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）20.55.12.3相对百分比18.310.4-6.2 重大的股东持有百分比潘石屹63.9潜在资产处置价值高达80亿美元●彭博新闻今天报道，SOHO正在考虑出售其大部分投资物业（IP）投资组合，其中涉及北京和上海的至少八座办公楼，价值可能高达80亿美元。今天它的股价上涨了17％。●据说价值30亿美元的首批交易正在讨论中。根据《财新》的报道，由新加坡主权基金GIC和黑石集团等私募股权集团组成的财团可能是潜在的买家。●截至6月30日，SOHO的IP资产组合价值为611亿元人民币（合86亿美元），这意味着拟出售资产的价值将占其IP账面价值的93％之多。截至9月30日，公司持有9处核心商业物业，可出租面积82.7万平方米。●潜在的处置是在宣布处置其分层停车场之后仅一个月。 9月30日，SOHO宣布以7.61亿元人民币的价格将位于北京9个项目中的2,583个停车位出售给汇博停车场投资。预计此次出售将使SOHO录得毛利2.53亿元人民币。处置的财务影响可能很大●我们认为，鉴于在中国经济放缓的情况下北京和上海的空置率上升和办公室租金增长缓慢，潜在的处置方式为SOHO提供了一个很好的退出点，以实现巨额的资本收益以支付特别股息（净现金）。如果今天完成出售，则将是其市值的294％）并进行去杠杆（截至2019年6月30日的净负债率为43％）。●由于其经营前景具有挑战性，我们目前给予SOHO减持评级，目标价为2.12港元（基于较每股净资产值4.70港元折让55％）。资产出售的实现和潜在的特别股息是我们看涨期权的主要上行风险。第三方相关研究.由EFA平台提供支持■彭博新闻社报道，SOHO目前正在讨论处置总价值80亿美元的目标办公空间中价值30亿美元的办公空间。■80亿美元的潜在处置（占其IP账面价值的93％）将使SOHO能够支付巨额特别股息并去杠杆化。■由于SOHO的经营前景极具挑战性，因此维持“减少”投资。资产出售和潜在的特别股息的实现是主要的上行风险。Dec-19F Dec-20F Dec-21F净利润（人民币百万元）413.1 502.3 559.8核心每股收益（元）0.080.100.11核心每股收益增长13.2％21.6％11.4％FD核心P / E（x）30.57 25.14 22.56重复发生鱼子1.18%1.43%1.58%市净率（x）0.36 0.36 0.35DPS（元）0.0320.0390.043股息收益率1.32％1.60％1.77％分析师楚先生Ť(852) 2539ËCFA成龙Ť(852) 2539Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社HK $ 2.70 HK $ 2.12 HK $ 2.12-21.7%-23.5%0410.HK410港币17.90亿港元140.39亿港元77万美元1,253万港元5,200m36.1%体积图1：潜在资产处置的摘要和财务影响预期处置价值（百万美元）8,000预期处置价值（假设美元/人民币汇率=7.1)56,800截至2019年6月30日的IP账面价值61,056处置价值占账面价值的百分比值93%截至2019年6月30日的净债务15,502知识产权处置后的现金净额（好像处置已完成）今天）41,298截至30日收盘时的净现金/市值十月294%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业投资│ 香港SOHO中国│ 十月30，20192图2：中国房地产同业比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币24.8533.80加35,35237.634367.46.35.75.21.00.90.83.64.14.6322418华润置地1109 HK33.1540.50加29,20045.026229.97.96.86.01.51.31.33.54.45.2344342万科-H2202 HK28.6036.00加42,47740.029268.17.16.35.61.81.61.34.24.75.3313737CIFI884港币5.227.00加5,41114.063346.55.14.43.81.21.00.85.67.18.3675857碧桂园2007香港10.809.00降低29,95013.822(17)6.45.64.84.41.71.41.25.06.27.1505148恒大3333港币18.2628.0加30,70741.456534.45.64.94.41.61.61.36.88.78.2152126108绿城3900港币7.445.60降低2,07113.946(25)7.06.05.75.30.50.50.53.43.94.2105103101广州富力2777 HK12.1821.00加5,03835.065724.03.12.52.00.50.50.411.212.514.2184189168克格勃1813 HK7.849.60加3,17019.259226.84.73.73.30.80.70.67.98.610.7655949盼望960港币32.6040.00加24,82040.0192313.510.78.77.22.21.91.73.44.25.2535153世茂地产813港币26.7530.80加11,22144.039159.47.45.94.91.21.10.94.15.66.7575649中洋3377 HK2.863.00保持2,7787.562510.67.55.65.30.40.40.47.35.77.6736660SOHO中国410港币2.702.12降低1,5194.743(22)34.730.625.222.60.40.40.41.21.31.6424241苏纳克1918年香港35.5537.80保持20,50754.03468.35.84.23.42.52.01.62.64.36.0170176124禹州1628 HK3.295.60加2,13711.271703.83.42.82.50.70.60.59.513.813.3676968大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK10.6015.30加5,31525.558445.34.74.33.90.80.70.69.19.610.0797868中国奥园3883 HK10.0814.20加3,50017.8434110.45.73.83.12.01.41.04.07.912.5596146洛根房地产3380港币11.8216.00加8,28022.848358.35.84.84.32.21.41.15.08.410.1545655深圳投资604 HK3.113.06保持3,4316.854(2)8.08.07.97.70.60.60.65.85.86.1414037时代中国1233 HK14.0021.00加3,46230.053505.54.43.52.81.40.90.75.56.88.5635137GBA平均值52347.55.74.94.41.41.00.85.97.79.5595749香港上市开发商的平均价格47267.66.05.14.51.31.10.95.77.08.1767364中国万科-A000002 CH26.6532.60加42,46133.119228.47.46.55.81.91.61.44.04.65.2313737CMSK001979 CH19.0323.90加21,68633.3432610.08.67.06.32.21.91.64.14.75.8555448西善控股601155 CH33.2523.40降低10,54139.015(30)9.46.75.44.92.52.01.54.54.86.0354843金地集团600383 CH11.8815.60加7,98715.121316.96.15.7不适用1.21.00.95.05.76.2665045保利发展600048 CH14.5915.00保持24,80719.22439.67.66.55.61.41.31.13.43.94.6837664A股开发商平均价格*24108.97.36.25.71.81.51.34.24.75.5545347中小盘平均值49237.35.64.74.11.10.90.86.37.68.9737063总体平均42227.86.35.34.71.41.21.05.46.57.6716961截至2019年10月30日的股价数据; * A股数据以人民币表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告 物业投资│ 香港SOHO中国│ 十月30，20193按数字利润损失（人民币元）12月18日19F十二月12月20楼12月21日资产负债表（人民币元）12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额1,7212,1042,5232,697总现金及等价物5,5665,6125,5625,445毛利1,2851,5611,8481,977发展中物业2,7282,1831,7461,397营业性EBITDA1,0081,1901,4031,502总债务人7778559401,034折旧及摊销0000存货营业息税前利润1,0081,1901,4031,502其他流动资产合计0000财政收入/（支出）(471)(638)(739)(764)流动资产总额9,0728,6508,2497,876来自Assoc的税前收入/（亏损）。0000固定资产59,75960,46961,10861,939营业外收入/（费用）34096106111总投资0000税前利润（EI前）877648771849无形资产0000特殊物品其他非流动资产合计1,2691,3901,5351,709税前收益877648771849非流动资产总计61,02761,85962,64363,648税收(489)(172)(204)(224)短期债务3,9643,9643,9643,964特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润388476566625债权人总数3,0713,1252,9543,000少数权益(24)(63)(64)(65)其他流动负债1,9601,9432,0412,143首选＆特别分部0000总流动负债8,9959,0328,9589,106外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计16,73016,73016,73016,730其他调整-税后混合债务-债务组成部分净利364413502560其他非流动负债合计519571628690经常性净利润364413502560非流动负债合计17,24917,30117,35817,421全面摊薄经常性净利润364413502560拨备总额8,0628,0628,0628,062负债总额34,30634,39534,37834,589股东权益34,74735,00435,34035,697少数权益1,0471,1091,1731,238权益总额35,79336,11336,51336,935现金周