公司注意物业发展及投资│ 香港│ 十月25，2019香港加（没变化）共识评分*：买入26卖出3卖出0时价：HK $ 25.85目标价：HK $ 30.80先前的目标：HK $ 30.80上/下：19.1%CGS-CIMB /共识：6.6%路透社：0813.HK彭博社：813港币市值：108.87亿美元HK $ 853.44亿每日平均营业额：1,443万美元HK $ 1.131亿当前股数：3,301m自由浮动：*资料来源：彭博社32.0%本说明中的主要更改没变化 价钱关 相对于恒指（RHS）24.0 14919.0 1214019年10月18日至19年4月19日至19年7月资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）13.4 16.2 71.9相对（％）11.7 22.5 66.1重大的股东持有百分比翅膀毛辉68.0分析师世茂房地产没有股权融资计划首席执行官：没有股权融资计划10月24日，我们参加了世茂在广州的反向路演，其首席执行官Jason Hui和其他高级管理人员参加了此次路演。当被问及世茂是否像其他同行一样有股权融资计划时，许先生明确表示，该公司没有这样的计划，因为他认为值得以更高的估值交易（目前是20倍20财年市盈率和7％的收益率）。 ），因为其强劲的合约销售和收入增长前景。11月和12月合同销售增长更快世茂在9月实现了32亿元人民币的单月创纪录的合同销售额。该公司首席执行官Hui预计，由于项目启动减少，10月份的销售额将放缓至220亿元至250亿元人民币。但他补充说，11月的销售应该会加快，而由于更多项目的推出，12月的销售可能会创下新高。总体而言，我们估计世茂银行在2019年的合同销售额为2500亿元人民币（同比增长42％，比其指导水平高20％）。鉴于其足够的可出售资源超过人民币1tr，到2020年，该公司首席执行官回族认为世茂应该能够将其合同销售额增加30％左右。毛利率维持在30-31％许先生表示，由于政府施加价格上限，他预计19财年的毛利率（GPM）为30-31％，20财年略微降低。然而，管理层表示，由于香港项目的贡献，21-22财年的GPM可能会反弹。由于土地成本低，该项目应享有很高的GP。更多并购世茂在1H19积极开展并购活动。它从同行那里收购了大湾区的两个项目组合。这些项目的总可售资源约为1500亿元人民币，并预计净利润率将在10-15％之间，高于目前约10％的净利润率。管理层表示，鉴于其来自合约销售的强劲现金流和稳健的资产负债表，世茂可能会进行更多的并购。加速其物业管理部门的分拆Hui首席执行官表示，世茂计划将其物业管理部门的分拆提前至2020年，而不是如先前所示的2021年，因为强劲的需求和投资者的高估值。许先生说，该酒店的分拆日期将在2021年保持不变。物业管理部门的市值应约为100亿港元。重申“增持”评级，目标价30.8港元；世茂仍是我们的首选世茂仍然是我们的首选行业，因为其强劲的销售增长（19-20财年同比增长30-40％）以及20财年6倍的本益比和7％的收益率具有吸引力。明年计划分拆其物业管理部门，这将进一步帮助释放价值，并作为重估催化剂。主要风险：未来几个月的合同销售不及预期。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（人民币元）70,42685,513111,032149,717184,102营业EBITDA（人民币百万元）16,94621,44127,25436,12544,109净利润（万元）6,9308,54811,02013,91717,051核心每股收益（人民币）2.042.563.244.074.94CFA成龙每股核心盈利增长13.4%25.2%26.7%25.8%21.3%Ť(852) 2539 1324FD核心P / E（x）11.669.467.566.014.96ËDPS（元）0.820.981.181.421.70股息收益率3.52%4.22%5.06%6.08%7.29%楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328ËEV / EBITDA（x）9.94 8.32 6.81 5.25 4.44P / FCFE（x）8.00 9.83 4.09 5.49 5.48净资产负债率56.3%56.6%55.7%49.2%43.8%市净率（x）1.28 1.20 1.04 0.90 0.77鱼子11.7%13.6%15.5%16.8%17.5%CGS-CIMB /共识EPS（x）0.99 1.01 1.04资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持高对流■首席执行官Jason Hui说，世茂没有股权融资计划。他说，由于其强劲的销售和盈利增长，该股票值得更高的估值。■许先生还表示，其物业管理部门的分拆可能会提前到2020年，而不是之前提到的2021年。■重申“增持”评级，目标价30.8港元。世茂仍是我们的行业首选。体积 物业发展及投资│ 香港世茂房地产│ 十月25，20192图1：中国房地产股估值摘要共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币25.1533.80加35,15137.633347.46.45.85.31.00.90.83.64.04.5322418华润置地1109 HK33.4040.50加29,20045.0262110.08.06.86.01.51.31.33.54.45.1344342万科-H2202 HK28.5536.00加42,41440.029268.17.16.35.61.81.61.34.24.75.4313737CIFI884港币5.377.00加5,40214.062306.75.24.53.91.31.00.85.56.98.1675857碧桂园2007香港10.769.00降低29,68113.822(16)6.45.54.84.41.71.41.25.06.27.1505148恒大3333港币18.1628.0加30,41341.456544.45.64.94.41.61.61.36.88.88.2152126108绿城3900港币7.435.60降低2,05813.947(25)7.06.05.75.30.50.50.53.43.94.2105103101广州富力2777 HK12.2221.00加5,02335.065724.13.12.52.10.50.50.411.212.514.2184189168克格勃1813 HK7.749.60加3,13519.260246.74.63.73.20.70.70.68.08.710.9655949盼望960港币31.2540.00加23,79840.0222813.010.38.36.92.11.91.73.54.45.4535153世茂地产813港币25.8530.80加10,88744.041199.17.25.74.71.21.00.94.25.76.9575649中洋3377 HK2.823.00保持2,7407.562610.47.45.55.20.40.40.47.45.87.7736660SOHO中国410港币2.282.12降低1,5124.751(7)29.325.921.319.10.30.30.31.51.61.9424241苏纳克1918年香港35.6537.80保持20,20154.03468.35.84.23.42.52.01.62.64.35.9170176124禹州1628 HK3.315.60加2,12511.270693.83.42.92.50.70.60.59.413.713.2676968大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK10.3815.30加5,18725.559475.24.64.23.80.70.70.69.39.810.2797868中国奥园3883 HK9.9414.20加3,41117.8444310.35.63.83.12.01.41.04.08.012.7596146洛根房地产3380港币11.8416.00加8,28222.848358.45.84.94.32.21.41.15.08.410.1545655深圳投资604 HK3.133.06保持3,4656.854(2)8.18.17.97.70.60.60.65.75.86.1414037时代中国1233 HK13.7821.00加3,41330.054525.44.33.52.81.30.90.75.56.98.7635137GBA平均值52357.55.74.84.31.41.00.85.97.89.5595749香港上市开发商的平均价格47277.56.05.04.51.31.10.95.77.08.1767364中国万科-A000002 CH26.6632.60加42,40533.119228.47.46.55.81.91.61.44.04.65.2313737CMSK001979 CH19.7123.90加22,06333.3412110.48.97.36.52.31.91.64.04.55.6555448西善控股601155 CH33.7523.40降低10,77339.013(31)9.66.85.44.92.52.01.64.44.85.9354843金地集团600383 CH12.9015.60加8,23715.115217.56.66.2不适用1.31.11.04.65.35.7665045保利发展600048 CH15.3815.00保持25,95519.220(2)10.28.06.95.91.51.31.23.33.74.4837664A股开发商平均价格*2269.27.56.45.81.91.61.34.14.65.3545347中小盘平均值50247.35.64.74.11.10.90.86.37.68.9737063总体平均42227.96.35.34.71.41.21.05.36.57.6716961截至2019年10月24日的股价数据; * A股数据以人民币表示资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│ 香港世茂房地产│ 十月25，2019312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F30.0%24.4%18.9%13.3%7.8%2.2%-3.3%-8.9%-14.4%-20.0%成长性8.508.007.507.006.506.005.505.004.504.0018.0%17.1%16.3%15.4%14.5%13.6%12.8%11.9%11.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.201.101.000.900.800.700.600.500.40Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F按数字利润损失（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额70,42685,513111,032149,717184,102毛利21,43026,94934,07045,15755,017营业性EBITDA16,94621,44127,25436,12544,109折旧及摊销00000营业息税前利润16,94621,44127,254