2017年2月13日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：春节后交易量复苏；一线城市领先 本周要点 交易量较春节期间周环比大幅反弹317%/同比上升712%，但仍较1月份周平均值低15%。一线城市表现领先，环比上升433%/同比上升1,382%。库存周环比下降0.6%，12个月移动平均库存月数持平于8.6个月（1月份均值为8.4个月）。土地出让继续受春节假期的不利影响：十个主要城市的土地成交均值仅为人民币28亿元，但中西部地区表现领先，如武汉（117亿元）、郑州（54亿元）和长沙（32亿元）。五个主要城市的中原经理指数(CMI)均值大体持平（周环比下降0.8个百分点）。中原报价指数(CAI)周环比下降3.3个百分点，受到深圳的拖累（周环比下降28.1个百分点）。 主要新闻/事件 1) 根据融360，北京、天津、广州等大城市的大型银行将按揭利率较基准利率的优惠上调至9折。2) 广东允许开发商将商业用房改建为租赁住房，从而加速商业用房去库存。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，碧桂园和华夏幸福上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2017年底预期净资产价值平均折让47%，对应1.0倍的2017年预期市净率，而2013年下半年-2014年下行周期均值为43%和1.1倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折30%，对应1.6倍的2017年预期市净率，而2013年下半年-2014年下行周期均值为52%和1.6倍。首选股（强力买入）：中国海外、中海宏洋、保利地产，基于2017年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为31.0港元、3.70港元和人民币11.60元。 春节后交易量环比大幅上升 过去6个月的周平均交易量，2015年至今 资料来源：中国房地产指数系统(CREIS)、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 表示该股位于我们的地区强力买入名单；股价截至2017年2月13日收盘 资料来源： Datastream、高华证券研究 首选股面临的风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300350-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+42 years ago1 year agoCurrent year(k sqm)(week)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前今年评级 货币2017年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司仁恒置地 买入(S$)3.46 1.90 33%中海宏洋 买入*(HK$)7.36 3.70 29%中国海外 买入*(HK$) 34.44 31.00 28%远洋地产 买入(HK$)10.52 4.70 28%雅居乐房产 买入(HK$)12.51 5.60 26%保利置 业买入(HK$)9.13 4.20 23%华润置地 买入(HK$)33.51 25.10 18%富力地产 买入(HK$)18.17 12.70 18%龙湖地产 买入(HK$)27.95 14.00 15%恒大地产 卖出(HK$)8.28 3.30 -43%海外上市公司平均26%国内上市公司保利地产 买入*(Rmb)12.94 11.60 22%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.30.10 18%招商蛇口 买入(Rmb)28.09 20.00 17%华侨城 买入(Rmb)16.00 8.30 16%金地集团 卖出(Rmb)14.98 11.20 -10%万科(A)卖出(Rmb)25.17 17.60 -15% 2017年2月13日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：春节后交易量周环比大幅上升；中西部地区土地出让领先 图表1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源： CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米）三线城市周成交量（千平方米）二线城市周成交量（千平方米） 一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2017年2月13日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表2: 年初至今已公布数据的24个城市的交易量同比变化幅度中值为-10% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源： CREIS 成交量0206-0212周环比 同比与2016年12月周均值相比0130-0212环比 同比2017年年初至今2016年年初至今 与2016年比较 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京60 123%1479%-41%43 -57%-34%490 599 -18%-58%-24%-68%161%-41%-52%天津n.a. n.a.n.a.n.a.79 -48%-51%902 1,122 -20%-3%2%-8%253%-3%-15%青岛297 531%683%-19%172 -53%33%1,813 1,037 75%39%86%56%536%67%121%大连30 333%2890%-15%18 -47%-1%177 177 0%-28%-20%-38%175%20%-60%长春n.a. n.a.n.a.n.a.63 -42%31%649 564 15%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.14%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.63 -48%-34%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港224 41%402%62%192 38%69%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海202 672%1286%-8%114 -48%-58%1,108 2,441 -55%-55%-17%-41%18%-37%-31%南京60 355%270%-61%36 -76%-81%680 1,459 -53%-31%-21%-30%128%-16%22%苏州19 43%115%-78%16 -82%-88%381 1,313 -71%-58%-41%-48%-27%-36%27%温州142 169%544%51%98 4%28%572 389 47%28%48%33%825%220%51%杭州135 559%2115%-21%78 -54%-44%838 1,116 -25%-31%4%-18%n.a.5%n.a.宁波49 318%683%-7%31 -42%-32%272