行业报告|行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年08月01日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:政治局会议首提“不刺激”，地产政策宽松预期减弱》 2019-07-30 2 《房地产-行业研究周报:持续关注融资优势、业绩有望超预期的房企——房地产销售周报0728》 2019-07-28 3 《房地产-行业研究周报:土地市场或降温，关注融资优势房企 ——房地产土地周报20190728》 2019-07-28 行业走势图 百强销售增速如期回落，市场降温大型房企韧性更强，低基数效应在三四线率先显现 ——百强房企2019年7月销售点评 事件： 克尔瑞发布2019年1-7月百强房企销售额数据， 7月当月TOP10、TOP50、TOP100房企销售额分别为3516亿、7201亿、8733亿元，同比增速分别为13%、11%、13%；1-7月累计销售额分别为25043亿、50709亿、56763亿元，同比增速分别为9%、13%、6%。 7月百强房企销售增速普降，销售增速按规模结构分化 7月总体房企销售增速普降，按规模结构分化，集中度有所提升。我们认为按规模引致的市场分化主要由于市场降温后，大中型房企具备更强的防御性，因此表现更为稳健，而在市场热度较高的时候，不论大小房企均能实现一定涨幅，小房企弹性或更高，从能级来看，一二线城市增速大多有所下滑，三四线城市增速边际回升。2019年7月单月TOP10、TOP50、TOP100房企销售额（流量金额）同比增速分别为13%、11%、13%，较6月当月分别变化6.0、1.6、-0.2个PCT。2019年1-7月TOP10、TOP50、TOP100房企销售额（流量金额）同比增速分别为9%、13%、6%，较1-6月分别变动-0.6、0.1、-8.5个百分点，TOP50增速微增0.1PCT而百强增速回落8.5PCT，表明百强中后50名增速回落更为明显。此前我们预计7月随基数逐渐抬升、市场热度下降以及半年冲量结束，销售额增速将会明显下降，但从7月数据来看，TOP50房企目前表现出一定的韧性，百强房企销售增速如期回落。 单月销售高基数下，二线房企增速下滑明显，三四线房企普遍回升 单月来看，6月布局一二线为主的房企增速率先下降，而三四线房企增速在低位盘亘，7月份一二线房企下滑仍然明显，除保利、融创等大部分单月增速回落20个PCT以上，但三四线房企单月增速明显回升，或由于去年7月低基数原因所致。我们关注的16家重点房企单月同比增速为9%，提升2.7个百分点，其中重点布局三四线的房企7月同比增速18%，较5月份大幅回升12个百分点；龙头房企万保招金同比增长13%，较6月份略微下滑1.4个百分点，回落速度放缓。具体公司层面以一二线为主的公司，大部分如中海、华润、龙湖、旭辉等均单月增速均出现20-40%的降幅，除万科增速回落2.5个PCT至2%，融创、保利、世茂分别提升9.9、12.7、38.6个PCT至22%、23%、74%。而以三四线为主的房企增速普遍有所回升，碧桂园、恒大、华夏幸福等同比增速单月增速分别变动了15.2、1.6、1.1个百分点后达到20%、6%、1%，高基数效应逐渐消退。今年7月一二线为主房企表现优于三四线，而去年普高，因此在高基数效应增速一二线下滑明显，三四线销售增速有望率先企稳。 累计增速一二线为主房企销售高增速有所放缓，三四线累计增速边际好转 一二线布局为主的房企销售累计增速大部分在10%-40%之间但有所放缓，龙头增速不及二线成长标的，以三四线为主布局的企业销售增速受低能级市场影响持续弱势，但低基数效应下边际好转。具体来看，重点16家房企的累计增速9%，环比提升0.1个PCT，其中重点布局三四线城市的房企累计销售增速0.2%，累计增速环比提升2.4个PCT，累计增速由负转正；龙头房企累计同比增速18%，增速环比下滑0.9个PCT，保持强势。1-7月累计销售额碧桂园、万科、恒大以累计销售额4885亿、3832亿、3258亿元稳居前三名，累计同比增速分别为-3%、9%、-5%，环比1-6月分别变动2.8、-1.1、1.6个百分点。1-7月累计销售增长前三：华发股份、世贸房地产、远洋集团，累计实现销售额分别为487亿元、1204亿元、679亿元，同比增速分别为72%、42%、41%。 投资建议：从7月百强房企销售情况来看，TOP50房企韧性较强，而小规模房企增速有所下滑。城市能级结构分化边际收窄，布局一二线房企大部分增速明显回落，三四线房企增速边际回暖。7月TOP10、TOP100房企销售额同比增速分别下滑0.6、8.5个百分点后达到为9%、6%，龙头房企略降0.9个百分点后达18%，而主要布局三四线增速提升2.4个百分点后达到0.2%，边际回暖。我们判断，虽然目前资金面、多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”，叠加央行提示个人住房贷款“保持合理增长”，我们预计销售端或承压，当前政策已经偏紧，但总体相对好于去年下半年。考虑到3季度随高基数效应退去，总体增速或保持稳健，龙头、二线房企有望持续保持相对优势。美联储降息落地，国内流动性宽松预期升温，地产股后续有望受益。我们建议：1）推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股。 风险提示：房屋销售不及预期、政策放松不及预期。 -17%-10%-3%4%11%18%25%201 8-08201 8-12201 9-04房地产 沪深300 21836897/36139/20190801 17:00 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 附图：各房企19年7月销售金额（亿元）及增速 资料来源：克而瑞、天风证券研究所 19年7月19年1-7月19年18年19年19年1-7月同比增速同比增速销售目标销售额销售目标对应增速销售目标完成度TOP103516310713%25043228819%40334TOP507201637213%507094473713%82633TOP1008733759615%56763535606%100073重点布局三四线房企1575129322%11320112860%18961重点房企396536359%28956266509%39497龙头房企1256111413%8974760718%13040碧桂园59049020%44854615-3%7287万科A4834732%383235039%650060697%59%中国恒大4334076%32583447-5%600055119%54%保利地产43035222%2931243121%4050融创中国41333723%2552225313%5500460020%46%中海地产30122832%2008144539%2992268811%67%绿地控股232257-10%193718634%3812新城控股23016935%1469114129%2700220422%54%华润置地151188-20%1314104026%2420210615%54%龙湖集团204206-1%1256114310%2200200710%57%招商蛇口19615130%120890234%2000170517%60%世茂房地产20011574%120484842%2100176119%57%阳光城16013618%106079933%1800162811%59%旭辉集团1501500%103581227%1900162517%54%金地集团1471387%100377130%2000162450%中南置地1391306%96378323%2000152132%48%中国金茂14371101%92878918%1289金科集团4288-53%83169320%1291正荣集团1106569%79970014%1500130315%53%中梁控股98918%77969312%130012891%60%富力地产110122-10%7617501%1600141513%48%华夏幸福96951%736920-20%16001680-5%46%融信集团12911116%6966566%1400109528%50%远洋集团794863%67948041%1400109528%48%雅居乐734371%65553323%1130102610%58%中国奥园674840%60345034%2000840138%30%滨江集团6674-12%58248021%114184036%51%祥生地产835744%57949716%1029蓝光发展928113%57551911%1042绿城中国797110%574841-32%11121564-29%52%荣盛发展1166774%57346324%1005美的置业7086-18%53845718%790泰禾集团44120-63%501775-35%1303金辉集团7030133%49038428%747华发股份504025%48728372%100055580%49%公司7月当月销售（亿元）1-7月销售（亿元）全年销售（亿元）19年7月18年7月19年1-7月18年1-7月21836897/36139/20190801 17:00 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告