地产行业周报 楼市整体平稳，苏州调控升级 行业周报 行业报告 地产 2019年05月12日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*地产行业2018年业绩综述：业绩延续增长，财报持续优化》 2019-05-05 《行业周报*地产*假期影响成交，年报整体较佳》 2019-05-05 《行业快评*地产*单月销售延续改善，持续性仍待观察》 2019-05-05 《行业周报*地产*成交延续回升，楼市以稳为主》 2019-04-28 《行业周报*地产*楼市成交延续回升，政治局会议重申“房住不炒”》 2019-04-21 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：本周六晚苏州出台包括工业园区及高新区部分重点区域新房限售3年、工业园区二手房限售5年、土地出让报价及预售条件收紧等调控政策。春节以来，苏州尤其是工业园区楼市、地市明显升温，此次调控出台符合中央“房住不炒”、一城一策的定位；未来不排除各个城市根据区域情况进行政策微调。板块投资方面，近期大盘波动明显加大，我们认为地产板块基本面底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值持续凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）中共中央、国务院：建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系；2）发改委：加快探索宅基地三权分置，允许集体经营性建设用地入市；3）财政部：发布关于公共租赁住房税收优惠政策的公告；4）苏州出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。  楼市动态：1）成交环比回升，持续关注回温持续性。受五一假期备案低基数影响，新房成交环比升41%、二手房成交环比升79%。按揭利率回落及推盘加大背景下，核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”，回暖持续性仍有待观察。2）库存延续回落，后续仍将上行。本周16城取证库存环比降0.7%。随着楼市推盘上升，叠加政治局会议重申“房住不炒”带来的去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。3）推盘节奏放缓，去化率有所下行。上周重点城市推盘节奏有所放缓，新推房源1万套，环比降15.9%。开盘去化率65%，环比降23个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”，楼市去化率短期或将小幅回落。4）挂牌整体上行，城市分化明显。19城二手房挂牌86.5万套，环比升2.7%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5）土地成交、溢价率下行，短期地市将趋于平稳。本周百城土地成交845万平，环比降22.3%；溢价率15.9%，环比降8.5个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自2019年1月来持续回升，随着近期政治局、住建部接连发声，预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。  投融资动态：根据Wind统计，本周（5.6-5.10）房企境内发债33.8亿元，环比下降88.2%，境外无新债发行。境内发行利率位于3.88%-6.8%区间，其中陆家嘴、富力地产均较前次有所回落。宽货币背景下，预计主流房企融资成本仍将延续改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市回温持续性有待观察情形下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险。 -40%-30%-20%-10%0%10%May-18Sep-18Jan-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 5 一、 每周行业动态  中共中央、国务院：建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系 事件描述：近日中共中央、国务院印发《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出着力破除户籍、土地、资本、公共服务等体制机制弊端，促进城乡要素自由流动、平等交换和公共资源合理配置。 点评：1）《意见》是城乡融合发展的纲领性文件，对于破解新时代社会主要矛盾、实现现代化建设，拓展发展空间具有重大意义。2）随着城乡融合力度加大，各地对人口、人才需求明显增加，各地将根据自身城乡融合程度、城市发展规划采取不同人才吸引导向，尤其省会城市将根据自身人才布局给予更好的用地、住房政策。3）意见提出下一步将率先从经济发达地区、都市圈和城市郊区建立一批国家城乡融合发展试验区。我们预计长三角、粤港澳、京津冀三大城市群中的核心都市圈或将率先作为试点，在人口、土地、财政等方面的体制机制障碍将逐步破除，这将间接促进当地房地产市场发展。  发改委：加快探索宅基地三权分置，允许集体经营性建设用地入市 事件描述：5月6日发改委举行新闻发布会，提出加快探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，对存量宅基地实行退出有偿，建立集体经营性建设用地入市制度，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市。 点评：1）近年部分省市积极探索农村宅基地三权分置，允许集体经营性建设用地入市，并取得不错成效。截至2018年底，33个试点县（市、区）中，集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积6000万余方。2）允许集体经营性建设用地入市，加快农村宅基地、集体建设用地流转，在一定程度上将缓解地方政府供地压力，有利于建立和完善房地产长效机制。3）实行宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，对存量宅基地实行退出有偿，有利于增加农民财产性收入，将有序推进农业转移人口市民化，增加城市购房需求，助力新型城镇化建设。  财政部：发布关于公共租赁住房税收优惠政策的公告 事件描述：《公告》明确，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税；对公租房免征房产税，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。 点评：1）公租房具有前期投入资金量大、利润回报率不高、回报周期长等特点，是公益性住房，目前仍存在建设资金不足、房源不足、租金与租期设计不够科学等问题。此次公告给予了公租房在建设和运营过程中相对细化的税收优惠政策，有利于后续公租房更快发展。2）多方位的减税体系建立，将从公租房供给、交易、经营、需求等多领域降低运营成本，有助于相关市场化机构参与公租房运营。3）在租购并举的大背景下，公租房在2019年的重视程度明显提升，后续预计会形成更多的保障政策，尤其是公积金制度、居住证制度等，或将围绕公租房进行创新。  苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》 事件描述：本周六晚苏州出台包括工业园区及高新区部分重点区域新房限售3年、工业园区二手房限售5年、土地出让报价及预售条件收紧等调控政策。 点评：1）春节以来，苏州楼市及地市明显升温：2019年4月苏州商品住宅成交9923套，同比增长39.5%，较3月的24.2%进一步提升；4月土地成交溢价率升至33.1%。其中工业园区、高新区表现更为突出。针对苏州市场表现，此次调控符合中央“房住不炒”、一城一策定位。2）考虑因城施策背景下地方话语权提升，以及近期各地楼市表现不一，未来不排除各城市根据区域情况进行政策微调。 二、 每周楼市动态  成交环比回升，持续关注回温持续性：受五一假期备案低基数影响，本周新房成交环比升41%、二手房成交环比升79%。按揭利率回落及推盘加大背景下，核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”，回暖持续性仍有待观察。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 5 图表1 新房成交环比回升 图表2 新房月日均成交环比下降 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存延续回落，后续仍将上行：16城取证库存7952万平，环比降0.7%。随着楼市推盘上升，叠加政治局会议重申“房住不炒”带来的去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。 图表3 整体库存延续回落 图表4 去化周期缩短 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘节奏放缓，去化率有所下行：上周重点城市推盘节奏有所放缓，新推房源1万套，环比降15.9%。开盘去化率65%，环比降23个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”，楼市去化率短期或将小幅回落。 图表5 上周（4.29-5.5）推盘节奏放缓 图表6 上周（4.29-5.5）开盘去化率下行 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所 41%45%69%24%79%71%82%112%0%20%40%60%80%100%120%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房4033 6913 7311 6045 -29.2%71.4%5.8%-17.3%-40%-20%0%20%40%60%80%0100020003000400050006000700080002019.22019.32019.42019.5套新房月日均成交环比807880858009795229202902284828422715269827012656244324852459245324002500260027002800290030007850790079508000805081004-204-275-45-11万平16城库存（左轴）一线二线三线9.609.619.529.4510.9310.8710.6610.647.087.047.056.9312.7813.0012.8712.84678910111213144-204-275-45-11月16城去化一线二线三线115378072124451046102000400060008000100001200014000201820194.22-4.284.29-5.5套周均推盘79%67%87%65%69%62%67%85%68%85%63%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820194.22-4.284.29-5.5周均开盘去化率一线二线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 5  挂牌整体上行，城市分化明显：19城二手房挂牌86.5万套，环比升2.7%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量环比升降不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交、溢价率下行，短期地市将趋于平稳：本周百城土地成交845万平，环比降22.3%；溢价率15.9%，环比降8.5个百分点；其中杭州成交靠前。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自2019年1月来持续回升，随着近期政治局、住建部接连发声，预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。 图表9 百城土地成交面积回落