2019年年报点评：分红维持稳定，持有业务基本盘稳固

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 年报点评 【公司·证券研究报告】 金融街 000402.SZ 分红维持稳定，持有业务基本盘稳固 ——2019年年报点评 核心观点  公司2019年业绩同比增长5%，与此前业绩快报一致。2019年公司实现营业收入261.8亿元，同比增长18.4%；实现归属于母公司净利润34.4亿元，同比增长5.3%。业绩增速低于营收的主要原因是房地产开发业务的毛利率同比下滑9.01的百分点。公司项目主要位于一二线城市，受近年来限价政策影响较大，未来毛利率可能会向行业平均水平逐渐回归。  销售平稳增长，土地储备充足。2019年公司房地产合同销售额为319.0亿元，同比增长3.9%，平稳提升。截至2019年底公司预收款达到147.4亿元，较2018年年底增长42.2%，给未来几年的业绩提供有力的支撑。公司2019年新获取项目20个，新增权益建筑面积 234 万平方米，实现权益投资额169 亿元。当前公司总土储1753万平米，土地储备充足。  净负债率有所上升，经营性现金流由负转正。由于公司过去几年投资强度较大，公司的负债水平提升较快。2019年底公司净负债率188.9%，小幅提升4.6个百分点。公司2019年末有息负债846.5亿元，小幅增长5.2%。但以长期负债为主，短期负债比例仅18.7%，这与公司开发较多周期较长的持有物业有关。2019年公司经营活动产生的现金流量净额26.6亿元，由负转正，短期负债覆盖比0.7，随着公司可售资源的逐渐释放，偿债压力会有所降低。  公司分红稳定，出租收入稳步提升。公司拟每10股派发现金股利3.0元，与上一年保持一致。当前公司经营物业面积连续三年稳定在100万平方米，且基本为核心城市的核心物业，主要是写字楼，规模领先行业。2019年出租物业收入18亿元，同比增长5.8%。 财务预测与投资建议  维持增持评级，调整目标价至9.10元（原目标价9.76元）。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至1.30/1.44/1.60元（原预测为2020-2021年1.37/1.56元）。可比公司2020年估值为7X，对应目标价9.10元。 风险提示  销售大幅低于预期。经营项目租金收入增长不及预期。利率上升超预期。 Table_ Base Info 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2020年04月30日） 6.94元 目标价格 9.10元 52周最高价/最低价 8.23/6.41元 总股本/流通A股（万股） 298,893/298,763 A股市值（百万元） 20,743 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2020年05月04日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现 3.74 6.12 -7.47 -15.67 相对表现 1.58 -0.02 -5.19 -15.65 沪深300 2.16 6.14 -2.28 -0.02 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 公司主要财务信息 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 22,113 26,184 32,655 40,893 46,856 同比增长(%) -13.3% 18.4% 24.7% 25.2% 14.6% 营业利润(百万元) 5,384 5,756 6,317 7,042 7,890 同比增长(%) -2.5% 6.9% 9.7% 11.5% 12.1% 归属母公司净利润(百万元) 3,269 3,442 3,878 4,305 4,793 同比增长(%) 8.7% 5.3% 12.7% 11.0% 11.3% 每股收益（元） 1.09 1.15 1.30 1.44 1.60 毛利率(%) 48.6% 40.2% 38.0% 36.1% 35.5% 净利率(%) 14.8% 13.1% 11.9% 10.5% 10.2% 净资产收益率(%) 10.6% 10.3% 10.7% 10.9% 11.2% 市盈率 6.2 5.9 5.2 4.7 4.2 市净率 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 金融街年报点评 —— 分红维持稳定，持有业务基本盘稳固 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 业绩平稳增长，土地储备充足 ........................................................................ 3 公司分红稳定，出租收入稳步提升 ................................................................. 5 盈利预测与投资建议 ...................................................................................... 5 盈利预测：2020-2022年EPS分别为1.30/1.44/1.60元 ................................................... 5 投资建议：维持增持评级，目标价9.10元 ......................................................................... 6 风险提示 ........................................................................................................ 6 金融街年报点评 —— 分红维持稳定，持有业务基本盘稳固 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 业绩平稳增长，土地储备充足 公司2019年业绩同比增长5%，与此前业绩快报一致。2019年公司实现营业收入261.8亿元，同比增长18.4%；实现归属于母公司净利润34.4亿元，同比增长5.3%。业绩增速低于营收的主要原因是房地产开发业务的毛利率同比下滑9.01的百分点，带动归母净利率大幅下滑。2018年公司毛利率大幅提升的主要原因是前期一些高毛利项目结算。公司项目主要位于一二线城市，受近年来限价政策影响较大，未来毛利率可能会向行业平均水平逐渐回归。 三项费用率改善，少数股权损益有所降低。公司2019年三项费用率为11.8%，较2018年下降0.8个百分点，其中销售费用率3.5%，同比下降0.1个百分点，管理费用率2.3%，同比持平，财务费用率6.0%，同比下降0.7个百分点。少数股东损益比重下滑至16.5%，公司近年来投资项目权益比重在90%左右，未来少数股东损益比重可能会维持相对稳定。 图1：公司2019年营业收入262亿元，同比增长18% 图2：公司2019年归母净利润34亿元，同比增长5% 数据来源：公司公告、东方证券研究所 数据来源：公司公告、东方证券研究所 图3：公司2019年毛利率下滑至40.2% 图4：少数股东损益占比下滑至16.5% 数据来源：公司公告、东方证券研究所 数据来源：公司公告、东方证券研究所 -29%28%29%-13%18.4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0501001502002503002015年2016年2017年2018年2019年营业收入（亿元）同比增长-23%24%7%9%5.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%05101520253035402015年2016年2017年2018年2019年归属于母公司净利润（亿元）同比增长30.1%30.0%29.4%48.6%40.2%13.3%11.9%8.9%12.6%11.8%0%10%20%30%40%50%60%2015年2016年2017年2018年2019年毛利率三项费用率0.5%0.4%26.7%19.0%16.5%-5%0%5%10%15%20%25%30%2015年2016年2017年2018年2019年少数股东损益占比 金融街年报点评 —— 分红维持稳定，持有业务基本盘稳固 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 销售平稳增长，土地储备充足。2019年公司房地产合同销售额为319.0亿元，同比增长3.9%，平稳提升。已售未结资源丰富，截至2019年底公司预收款达到147.4亿元，较2018年年底增长42.2%，将给未来几年的业绩提供有力的支撑。公司坚持布局核心都市圈，通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式，新获取项目20个，新增权益建筑面积 234 万平方米，实现权益投资额169 亿元，楼面均价约10,019元/平米。当前公司总土储1753万平米，土地储备充足。 图5：2019年销售金额319亿元，同比增长4% 图6：2019年新增土储234万方，拿地强度有所回落 数据来源：公司公告、东方证券研究所 数据来源：公司公告、东方证券研究所 净负债率有所上升，经营性现金流由负转正。由于公司过去几年投资强度较大，公司的负债水平提升较快。2019年底公司净负债率188.9%，小幅提升4.6个百分点。公司2019年末有息负债846.5亿元，小幅增长5.2%。但以长期负债为主，短期负债比例仅18.7%，这与公司开发较多周期较长的持有物业有关。2019年公司经营活动产生的现金流量净额26.6亿元，由负转正，短期负债覆盖比0.7，随着公司可售资源的逐渐释放，未来偿债压力会有所降低。 图7：公司2019年净负债率上升至188.9% 图8：公司短期负债覆盖比率下降至0.7倍 数据来源：公司公告、东方证券研究所 数据来源：公司公告、东方证券研究所 05,00010,00015,00020,00025,00030,0000501001502002503003502017年2018年2019年销售面积（万平米）销售金额（亿元）销售均价（右轴）0%20%40%60%80%100%120%0501001502002503003504002017年2018年2019年拿地建面（万平米）土地投资额（亿元）土地投资强度（右轴）72.6%72.4%73.1%75.0%75.9%64.4%55.8%64.9%68.0%66.8%162.2%119.5%150.8%184.3%188.9%0%50%100%150%200%2015年2016年2017年2018年2019年资产负债率真实资产